日前，鏈家創始人左暉在第5屆中城聯盟論壇上發表了題為《數據——行業生人》的演講。其中，透露了不少樓市的秘密。

根據貝殼樓盤字典數據和城市人口數據，以戶均套數和人均住房間數作為衡量供需情況的指標：100個城市中，60%左右的城市戶均套數低于1套，30%的城市低于0.7套，也有近20%的城市戶均套數超過1.3套。

看了數據，不少人可能會驚呆，咦！原來中國人均擁有的城市房子這么少？

是的，這些年房價一路攀升，大家總以為中國建的房子已經夠多了，嚴重過剩。最有代表性的是兩個數據：1、據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)的數據，2017年中國城鎮地區有6500萬套空置住房，住房空置率達21.4%。2、中國家庭住房擁有率為92.8%，住房自有率為85%。

然而左暉給出的數據卻讓人大跌眼鏡，只有20%的城市戶均套數超過1.3套房，也就意味著這些城市的房子并沒有過剩，而且你要注意，這里只是統計了100個城市，我相信這是中國500個城市當中最頂尖的了。比較靠前的城市尚且戶均房子比較少，其他城市呢？！

就全國層面來說，中國房子偏多是存在的，恒大研究院測算2017年中國城鎮住房是3.03億套，還不包括農村房子，以中國14億的人口體量還說，完全是夠住了。中國現在的住房問題不是總量問題，而是結構性問題。你比如說，中國14萬人口當中，就有近1億生活在北上廣深四個一線城市，而這里房子的供應量遠遠跟不了。而中小城市房子雖多，但房子越來越少，人口反而越來越少，人房錯配。

前段時間，我去看了深圳的二手房了，所看到的房子沒有一家是閑置的，中介告訴我，現在深圳出售的二手房貸款基本都沒有還清，賣出主要是為了改善性換房。可見，這里的房子確實是稀缺。

根據左暉提供的數據，過去幾年，中國的人口變動可以分為三個階段，2008年-2011年，人口增長的城市主要是東部沿海的重點城市，如上海、北京、合肥、天津、廣州等。2011-2014年，人口增長最多的城市變成了天津、北京、大連、上海。而近3年，人口增長較多的城市涌向了南方，成都、深圳、廣州，中西部地區的城市人口出現了回流現象。

我們可以發現，人口無論是怎么流動，均是從小城市向大城市流動，雖然最近幾年，北京、上海等城市人口增量有限，但主要是控制人口的結果，而不是逆城市化的結果。最近一年，我們發現房價漲得比較多的地方就是深圳、廣州等城市，這其實就和人口的變動息息相關。

中國未來人口流動的方向仍然是城鎮化，而不是逆城鎮化，根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，到了2018年底，中國常住人口城鎮化率是59.58%（增長1.06%），戶籍人口城鎮化率是43.37%（增長1.02%）。但我查了一下數據，世界平均水平是54.8%左右，美、英、德、法、日等發達國家一般都在80%以上。如果和美歐等發達國家比較的話，中國鎮城鎮化還有不小的空間。即使達到80%也不意味逆城鎮化，而有可能的是向周邊外溢，形成城市群、衛星城。

不知道大家有沒有發現，最近幾年，國家政策出現一些微妙的變化，前兩天《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式發布，這就是打造成一個強大的城市群，而之前京津冀、粵港澳大灣區等也上升為國家戰略，這實際上是后城鎮化的必然結果，這些國家戰略的出臺意味著國家順應了這個大勢，以點帶面，以面帶全，而不是盲目地追求區域同步發展。

中國目前已經進入后城鎮化時代，主要特征是：1、人口繼續向大城市流入，但速度變慢。2、戶籍人口城鎮化偏低，有待提高，在一線城市嚴控人口的情況下，這就需要全面放開二三城市落戶限制，然后通過城市群的布局激發大家積極向二三線城市落戶。

戶籍人口城鎮化率有近30%的空間，空間非常大，戶籍人口城鎮化率對經濟增長、房價上漲的帶動作用雖然要弱于常住人口城鎮化，但影響還是不小的，比如大城市戶籍放開了，會吸引小城市和農村人口進城落戶，增加城市人口。同時戶籍人口城鎮化率會增加城市居民的房票，對于創造住房需求有重要意義。

如果你覺得文章很棒，對你有幫助，可以關注作者的微信公眾號：小白讀財經（ID：xiaobaiducaijing），訂閱更多的優質原創推文！