法律知識(shí)要點(diǎn)：承租人雖然對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，但是也可能會(huì)在租賃房屋后進(jìn)行裝修裝飾。因承租人裝修裝飾產(chǎn)生的糾紛，在房屋租賃合同中非常多，房屋租賃合同期滿后，裝修裝飾到底如何處理呢？對(duì)此，根據(jù)合同法、房屋租賃司法解釋等規(guī)定，對(duì)于租賃合同期滿后，對(duì)房屋的裝修裝飾的處理，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面分析。
一、未經(jīng)出租人同意的裝修裝飾。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十三條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
從上述的法律規(guī)定來(lái)看，如果承租人未經(jīng)出租人同意就對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，本質(zhì)上是合同違約行為，不考慮裝修裝飾是否能給房屋帶來(lái)增值，也不考慮租賃合同是否到期，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀，如果因裝修裝飾給出租人造成損失的，還可以要求賠償損失。所以，承租人在租賃期間，想要對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，一定要書(shū)面征得出租人的同意，否則將非常被動(dòng)。
二、經(jīng)出租人同意的裝修裝飾。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
從上述規(guī)定來(lái)看，對(duì)于承租人經(jīng)出租人同意的裝修裝飾，在租賃合同期滿后，如何處理又分兩種規(guī)定：1、有約定的按約定。例如，約定房屋租賃合同期滿后，出租人給予承租人一定的補(bǔ)償，這種約定當(dāng)然有效，受法律保護(hù)；2、對(duì)裝修裝飾沒(méi)有約定的，期滿后裝修裝飾歸出租人所有，無(wú)須給予承租人補(bǔ)償。這是因?yàn)椋凶馊丝梢愿鶕?jù)租賃期限的長(zhǎng)短自愿選擇是否裝修裝修，租賃合同期滿后即視為對(duì)裝修裝飾的價(jià)值已享用完，不能再要求出租人給予補(bǔ)償。
需要注意的是，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修裝修，承租人和出租人可以在租賃期滿后就裝修裝飾物的歸屬、補(bǔ)償?shù)茸栽高_(dá)成協(xié)議，這種情況在實(shí)務(wù)中非常多。例如，承租人雖未經(jīng)出租人同意而對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，給裝修裝飾確實(shí)給房屋帶來(lái)極大的增值，雙方協(xié)商一致并對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模@種約定有效。
另外，對(duì)于裝修裝飾的處理，僅指附和的裝修裝飾的處理，如果是非附和的裝修裝飾，承租人是有權(quán)可以拆除取回的，但是因拆除取回造成出租人損失的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。
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案情簡(jiǎn)介
原告餐飲公司訴稱：2010年9月1日，原、被告簽訂房屋租賃合同，租賃期限一年，2011年8月31日到期后，原告明確表示不再出租該房屋，經(jīng)原告多次催促被告不搬。為此，訴至法院，要求：一、被告停止侵權(quán)立即搬離原告的房屋，并恢復(fù)原狀；二、要求被告支付給原告損失3250元，實(shí)際支付至歸還房屋之日止。
被告答辯稱：原告房屋到期不再租賃應(yīng)提前通知我，在合同到期前剛檢修好機(jī)械設(shè)備，檢修費(fèi)用及房屋裝修費(fèi)用原告應(yīng)給我賠償。
判決要點(diǎn)
法院審理認(rèn)為：2010年9月1日，原、被告雙方自愿簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。原告依據(jù)合同約定，將房屋租賃給被告使用，履行了合同義務(wù)。
合同到期后，合同的權(quán)利義務(wù)已終止。在原告不再出租房屋時(shí)，被告應(yīng)及時(shí)將原告房屋退還給原告，未予退還已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)退還房屋及賠償損失違約責(zé)任。原告依據(jù)合同向被告主張權(quán)利，要求被告立即搬離房屋、恢復(fù)原狀，理由正當(dāng)，法院予以支持。
原告訴請(qǐng)因被告延期騰房給原告造成經(jīng)濟(jì)損失按每月1300元計(jì)算（9月—11月15日）計(jì)款3250元，法院認(rèn)為，原告損失應(yīng)按雙方原合同約定的每月1000元計(jì)算至房屋搬出之日為止。
被告辯稱合同到期前檢修機(jī)械費(fèi)用及房屋裝修費(fèi)用應(yīng)由原告賠償，法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”之規(guī)定，被告未提供證據(jù)證明在裝修房屋時(shí)征得原告的同意，雙方又未在租賃合同上對(duì)裝修裝飾的處理進(jìn)行約定。故，法院對(duì)被告的該辯解理由不予采納。
判決結(jié)果
綜上，法院判決：被告陳某云于判決生效后十日內(nèi)搬離承租原告餐飲公司的房屋，恢復(fù)房屋原狀；并賠償原告損失（損失自2011年9月1日起至房屋搬離之日止，按每月1000元計(jì)算）。
律師點(diǎn)評(píng)
該案中，原、被告雙方房屋租賃合同到期，被告向原告主張裝修費(fèi)損失，雙方對(duì)裝修裝飾的處理，并未在租賃合同中約定。對(duì)此，即使原告餐飲公司同意的裝修裝飾，租賃合同正常到期后，可以根據(jù)《鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第十二條的規(guī)定，不給予任何補(bǔ)償，更何況該案中，被告未能提供證據(jù)證明，其對(duì)房屋裝修裝飾經(jīng)過(guò)了原告的同意。
從實(shí)務(wù)判例來(lái)看，在因裝修裝飾引起的租賃合同糾紛中，大多對(duì)承租人一方不利，原因在于承租人在對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾時(shí)，往往都是口頭上經(jīng)出租人同意，但是產(chǎn)生糾紛后，承租人都很難舉證，因此這里提醒一下承租人，如果是價(jià)值較高的裝修裝飾，應(yīng)完善一下相關(guān)書(shū)面手續(xù)，以免發(fā)生糾紛后，自身合法權(quán)益難維護(hù)。
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