上周，我們討論了很多朋友都非常關(guān)心的婚前共同買房的話題（共同買房，女性要注意什么問題？），今天我們再來說說婚后買房那些事。婚后買房，房產(chǎn)證要不要加上夫妻倆的名字？房產(chǎn)證只寫丈夫的名字，房子還有太太的份嗎？一旦離婚，房產(chǎn)證要改名咋辦？今天我們繼續(xù)請法律專家張穎老師來探討房產(chǎn)證加名字的復(fù)雜問題。

特邀嘉賓：張穎，武漢大學(xué)法學(xué)博士，專業(yè)律師

婚后買房，不加名字真沒事嗎？（視頻版）

孫老師：各位觀眾，很高興再次請來我的好朋友，武漢大學(xué)法學(xué)博士張穎老師。我們一起來探討理財和法律相交疊的問題。

房產(chǎn)證上要不要加名字？我想聽一聽張老師從法律角度談?wù)剬@個問題的專業(yè)看法。

張老師：一般來說，在房產(chǎn)證上加名字在法律上能起到公示的效果，特別是對于共同財產(chǎn)。如果沒有加名字，外人是不了解的。我們有時會遇到一些案例，比如兩個人鬧離婚，房產(chǎn)證上只有丈夫的名字，丈夫由于某種原因私自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了第三人，那么妻子在分割財產(chǎn)時就會很被動。

因為法律是保護善意第三人的，如果被轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的這個人不知道你們夫妻雙方的真實財產(chǎn)情況，不是出于惡意購買你的房產(chǎn)，那么是受法律保護的。房產(chǎn)證上只有你的名字，就只和你交易了。

但還有一種情況就比較惡劣，有些人為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，或者想在夫妻財產(chǎn)分割的時候少給一點，就與他人惡意串通，用很低的價格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手。比如一線城市一百平米的房子，一兩百萬就賣給別人，明顯低于現(xiàn)在的市場價。這樣財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到別人手上了，一方手上的錢更少，另一方的權(quán)益肯定會受損。

但如果房產(chǎn)證上有你的名字，在交易的時候就必然經(jīng)過你，這種情況比較容易防范。

孫老師：我想問一個細節(jié)問題，在交易房產(chǎn)的時候，如果是已婚狀態(tài)，一般都會要求配偶也在場，除非是代簽名，或者是如何才能完成交易呢？

你說的私下處置的問題，在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫认聭?yīng)該很難操作吧？

張老師：理論上是這樣的，雙方都要到場，因為處理的是共有財產(chǎn)。但實際上也有一些情況可能會被鉆漏洞 。

孫老師：總之，只要房產(chǎn)證上沒你的名字，私下處置的過程就有漏洞可以鉆。

張老師：對，因為房產(chǎn)證有公示的效應(yīng)，別人（和你交易只需看你的房產(chǎn)證，）沒有義務(wù)去了解你們夫妻的狀況。

而且一般而言，夫妻之間在法律上有代理的關(guān)系。有一種代理關(guān)系叫“表見代理”，實際上你雖然沒有獲得TA的授權(quán)，但普通人認(rèn)為你應(yīng)該有TA的授權(quán)。

“表見代理”對于公眾還是有效的，因為它保護交易安全，別人沒有必要去查你們夫妻是不是分居了，又或是怎么樣了。

他（第三人）認(rèn)為一方在某種意義上能夠代表另一方的某個意見，那么他總有辦法把房產(chǎn)通過某種方式低價處理掉。

當(dāng)然，如果在法律上有證據(jù)證明這是惡意串通的，可以撤銷交易。

孫老師：但會很麻煩。

張老師：對，要去取證，而且還有一系列后續(xù)手續(xù)。有你的名字就比較簡單，它就是一個硬性規(guī)定，很多地方逃不掉。

孫老師：所以對于夫妻共有財產(chǎn)，加名字應(yīng)該硬氣一點，是吧？

張老師：對，硬氣一點。還有一個問題是，一方的個人財產(chǎn)要不要加另外一方的名字。這實際上是一個贈予的問題。贈予人在自己的財產(chǎn)上寫上你的名字，表示TA對你的贈予。

但贈予是單向的，除非你簽了贈予合同，否則不能拿著合同要求TA履行。如果沒有明示的贈予合同，只是一個情義上的表示，贈予能否實現(xiàn)可能還得看TA自不自覺。

孫老師：就是信了就上當(dāng)了，就不該信是吧？

張老師：我覺得加名字其實是一種自我保護，如果你確實希望TA落實贈與行為，TA作出表示的時候就加上名字吧。

如果還沒結(jié)婚，雙方可以簽一個財產(chǎn)協(xié)議，把贈予的內(nèi)容寫進協(xié)議，然后做公證。

孫老師：其實最好的解決辦法就是，既然對方都作出承諾了，那就先讓對方把房產(chǎn)證上的名字改了再領(lǐng)證結(jié)婚吧。

所以現(xiàn)在看來，夫妻出現(xiàn)財產(chǎn)爭議，大多數(shù)都是因為房子。最近我的一個朋友離婚，我就發(fā)現(xiàn)在離婚過程中，男方反而能做得比較絕。兩個人共同買了房子，離婚的時候孩子判給了女方，男方就堅決要求賣掉房子，把賣房款分半折現(xiàn)，同時再付撫養(yǎng)費。

其實我認(rèn)為，正常情況下房子就不必折現(xiàn)了，留給孩子。男方可以拿走一筆現(xiàn)金，或者少付點贍養(yǎng)費，不是更合理嗎？但是男方很堅定。

張老師：可能就像您說的，男性更在乎現(xiàn)實利益的兌現(xiàn)，女性更在乎保障。

這種情況我們也遇過，我們有時也會建議，如果兩人實在爭執(zhí)不下，就把房子贈予孩子，房產(chǎn)證寫孩子的名字。

孫老師：孩子如果未成年呢？

張老師：孩子可以接受贈予。雙方以監(jiān)護人的身份共同生活、使用房產(chǎn)等都沒有問題。雙方共同監(jiān)護，或者以一方單獨監(jiān)護為主，都可以協(xié)商。

如果女方不愿意折現(xiàn)，實際上也可以把那部分現(xiàn)金給男方。

孫老師：或者用抵償部分撫養(yǎng)費的方式。張老師：這實際上是一個執(zhí)行的問題。

孫老師：說明現(xiàn)在大家還是比較珍視手頭的房子。

張老師：中國人比較重視這個東西。孫老師：但我相信隨著時間的推移，可能慢慢地財產(chǎn)糾紛未必就局限于房子了，可能還會包括更多金融資產(chǎn)，更多方面都會有更多糾紛。

關(guān)于房產(chǎn)證上要不要加名字，我覺得結(jié)論還是比較明確的，如果能加，就盡量加，干脆硬氣一點。

如果對方給了承諾，那么把丑話說在前面，寧愿在早期就加上名字，也不要等到10年后，到那時可能更傷感情。

張老師：對。

孫老師：我們這一期探討的是房產(chǎn)證加名字的問題，雖然是一個小細節(jié)，但也可能影響到安全感。有時候安全感可能比很多事情都重要。希望大家能夠接受我們的建議，也謝謝張老師今天的到來。

張老師：謝謝孫老師！

作者簡介：孫明展，候選北美精算師、國際金融理財師、中山大學(xué)金融系、統(tǒng)計系專業(yè)碩士導(dǎo)師、創(chuàng)必承創(chuàng)始人，個人微信公眾號：孫明展