2020年1月5日14:45，鄭州美盛喜來登酒店中原廳，“顆粒度真相”2020東哥跨年演講盛大舉辦。

這是東哥跨年演講第三季。

今年，東哥跨年演講的主題是——顆粒度真相。

以下是跨年演講全文，與你分享。

開場前篇

轉瞬間，2019已成為歷史。

在過去一年里，我們每個人有自己熟悉的現在能夠回想起的場景。2019有幾個場景、有幾個人、有幾個事、有幾個詞，于我來講印象極其深刻。

在開場之前，我想和大家分享三個故事、兩個電影、兩個詞。

第一個故事：

2019年的一天，一個東粉兒，我的一個小師妹，非常正式深情地問我：“東哥，我覺得我身邊很多人都有兩三套房，而且一家都有多套。你說未來的房子會不會真的如大蔥一樣便宜？我現在手里面的三套房怎么辦？”注意，她還沒結婚。

我給她講：你這擔憂屬于什么？屬于是幸存者偏差。你覺得你身邊很多人有兩三套房。但是，我告訴你，鄭州人還有很多人沒有房，而且還有更多的人想要來鄭州買房工作、生活。

“幸存者偏差”這個詞對我影響非常大。它其實表達了我們看待世界、看待事物的一種方式，它取決于我們的樣本量，取決于我們的角度，取決于維度。

第二個故事：

2019年有天我去北京，和十年前北京同事的一個哥們聊天。當時他有一句話，我覺得說得特別牛逼，立馬拿手機記了下來。這句話就是——“我們的一切觀點皆為偏見”。

“我們”包括每一個人，也包括我在內——今天未來三個小時的觀點也許是我的偏見。偏見的形成來源于個人的認知體系，來源于我們思考的維度，來源于我們的數據。用我大白話來翻譯，重要的一點來源于我們的立場，屁股決定腦袋。

第三個故事：

這個更有趣，2019年有一次我去駐馬店講課。開發商老總說：我們這邊有很多東粉兒要和你一起吃飯。在吃飯的時候有一位98后姑娘說了兩句話，讓我虎軀一震，改變了我的世界觀。

第一句話是什么？“錢沒有了可以再掙，但感情沒了，快樂就來了”。我覺得這句話特別牛逼，但是第二句話更狠。

第二句話是“為什么要談感情？是手機不好玩還是酒不好喝？”

這個時候我突然感覺到我老了，新一代出來了。我想到了一個詞“人群迭代”。當人群迭代的時候，整個世界都不一樣了，你會發現你錯了。世界屬于年輕人的，世界屬于未來的。在這個時候你發現你所有的立場、所有的認知顛覆了。

2019年這三個場景、這三個詞對我影響非常大，我時刻也在更迭自己的認知。在這個過程中里，還有一個詞對我震動非常大，也就是今天你們認為一個非常莫名其妙的主題：“顆粒度真相”。

提到顆粒度，我們想到什么？

看這三張圖，這三張圖代表了從粗到中間再到細的顆粒度認知，當然這三個是墻面。大家提到顆粒度的時候還會想到宏觀，想到更微觀的顯微鏡下的一種微觀認知。

在顆粒度認知過程里，我得到了一個更深結論和觀點就是：顆粒度思維的差異，形成了我們每一個人看待世界不同結果的差異。

你們發現世界永遠是這樣客觀存在的，不同的東西是因為人，不同的人因不同的方式，以不同差異的態度看同一個世界，你得到的東西是不一樣的。

我把顆粒度思維理解為四個詞：精細化、精準化、精致化、極致化。后面我會有專門的闡述。

今年我看了兩部電影，一部新電影，一部老電影。新電影就是《利刃出鞘》，基本上是2019國際最佳懸疑片，另外一部電影叫做《羅生門》——如果對世界電影非常了解的人，你們應該知道這部電影，是1951年的電影。你們打開手提袋，這里有一個U盤，我已經把這部電影放在U盤里面，我認為這部電影是形成我們看待世界和看待自己一把非常好的鑰匙，我非常有心地裝里面了，你們自己看。

這兩部電影其實表述了同一個主題：關于真相的探討！

看完電影之后，你會發現這個世界根本沒有真相，真相存在于我們每一個人的認知里。我們每個人總想要去尋找真相，因為我們想要成為智者，我們想要讓自己的行為變得更科學、變得更正確，你必須要有真相。

但是真正落到自己的時候，你問自己一句話，你真的是想要真相嗎？還是說你只想要自己想要的真相？這個時候你靜一下，你是不是這個樣子？其實我們每一個人是在逃避真相的，很多人是不敢面對真相的，但是我們一定要尋找真相。

阻礙每一個人尋找真相的過程中，我認為最大的敵人不是別人，而是兩個，第一個是信息源，第二個是我們自己。

信息源和我們自己的立場阻礙了真相的獲取，就好像這個畫面一樣，這個畫面非常好的演繹了我們每一個人在獲取信息獲取真相過程中——盲人摸象。你認為自己看到了、得到了真諦，你認為看到所有的東西，我真的是親自感受到了，但是，你只是摸了一個腿、你只是摸了一個嘴、你只是摸到了一個鼻子，你得到只是微觀，站在更高的角度來講，你的真相根本不對。但是你覺得自己是對的。你真的對嗎？

我們每天生活在一個碎片化時代，每天看自媒體、每天看傳統媒體、每天看報紙，得到了很多種信息，我們處于一個信息焦慮的時代，你覺得自己得到信息非常多。但是，你得到信息源對嗎？你的樣本量對嗎？你得到信息源也許是這個，也許是不對的。你說我親自看到就是這樣，那個上面就是這樣寫的。但是它只是一部分，真相是那邊的，正好相反的。這就是這個世界的微妙，靜下來你再看一下這個世界。

這個世界只有一個東西客觀存在，這個東西是什么？我所理解就是“道”，我所理解真相客觀發生的東西只有一個，偉大的偵探柯南告訴我們“真相只有一個！”所以說今天我想用理性、邏輯、推理的方式，帶著今天在場的800多人以及直播間前面的十多萬人，開展一場真正的鄭州樓市顆粒度真相懸疑大片之旅，這是今天我想要完成的任務。

大家好！我是東哥。歡迎來到“顆粒度真相”2020東哥跨年演講現場，這是東哥跨年演講第三季。感謝今天到場的所有人，感謝贊助商，感謝幕后所有的團隊。

在未來時間內，我用三個小時，把所有的邏輯、真相呈現出來，但是我今天想要給各位表達內容太多了，400P，我知道三個小時完成不了。所以，中間的過程可能我只是速度加快，信息量加快，你們拿好你們的筆和本，把整個邏輯串清楚，這個邏輯開通之后一定會腦洞大開。

今天跨年演講分為八個篇章。提前劇透一下，八個篇章里面我會發布四個獨有的信息源，其中第三篇章和第四篇章是核心，我將用一個小時去闡述，然后發出核心的東西。這是提前給大家的劇透。

【第一篇章】

我們經歷了一個怎樣的2019年？

世界充滿了危機，世界充滿了希望。2019年的世界是什么樣的？

我們一起度過了世界的2019年，我們一起經歷了中國的2019年。剛才的視頻，看到最后的時候，我是熱淚盈眶的。我覺得無論我們怎么理解中國過去的2019年是難、是輕松，你是滿意、你是失望，但是它就是在那兒客觀的存在。

觀察世界、中國、鄭州的2019年，我覺得有幾個人特別牛。

第一個，李佳琦。我不知道現場有多少女士們買過他的口紅，聽說他賣口紅特別牛。李佳琦是我的目標，談不上偶像，因為我覺得他才是大V，他才是真正的KOL，帶貨能力超強。我覺得李佳琦真的是顆粒度思維、顆粒度行動、顆粒度經濟的極致體現。各位，你對口紅研究那么極致嗎？我做不到，我只能做到向他學習——我對鄭州樓市、鄭州樓盤能夠苛刻到每一個地塊，苛刻到每一個樓盤，苛刻到每一個戶型，苛刻到一年他開了幾次盤、什么價格，知道它的樓房哪一個戶型好賣，這是我能做到的，待會兒就呈現我的牛逼。

第二個，李子柒。也姓李，姓李的人都挺牛的。2019年是李子柒的時代，之前兩三年也是默默無聞的，只是一個小眾的，突然之間2019變成中國文化、中國符號到西方的一個文化使者。背后的邏輯是什么？背后的邏輯我看到了堅持、努力、專注。

第三個，一個悲傷的角色：奔馳哭車女。我相信各位都看過那個視頻，我看完之后感覺非常凄涼。她代表了我們普通民眾作為一個消費者的弱勢，她也代表了2019中國社會的一個符號。

第四個，這是一個更大的角色和人物：哪吒。他今年有一句話“我命由我不由天！”這句話放在2019年很應景。這部電影取得了50億票房。很多人說中國電影不行，但一個動畫片能創造這么高的票房，代表著什么？不是說中國電影不行，是你導演的電影不行。我認為也是一種極致的體現。

第五個，周杰倫發布了一張單曲《說好不哭》。據說當時把騰訊播放器擠崩潰了，這首歌我相信很多80后、90后有更多的感觸，說好不哭。

2019年年度流行語：我太難/南了！

年度關鍵漢字：南！

真難，我也難！

我為了籌備這個跨年演講，每一個頁面、每一個字逐個雕琢。其實我本來可以不難的，我自己給自己套了一個枷鎖，讓自己去難。其實我認為這個事情也不難，你覺得難是因為你有理想、你有目標，你的標準比其他人高，所以說你才難。

這是我們的2019年。

2019年每個人都感慨：過去幾年靠運氣掙到的錢，今年終于靠實力把它給虧光了。這句話其實有點極端。我不相信這個世界有那么難。你別聽其他人瞎說，就像你判斷你身邊有沒有有錢人，你發現真正有錢的人特別愛說自己沒錢，“今年生意不好做賠錢了”。而真正沒賺錢虧錢的人卻開著豪車，“今年又賺大錢了”。你要用真相的思維去看待世界的微觀，而不要只相信自己的眼睛和耳朵。這個世界太微妙了。

鄭州2019年。

在做跨年演講PPT時，我對鄭州2019做了盤點。說實話，我很遺憾。鄭州2019年沒有一個大事讓我覺得鄭州特別自豪、鄭州特別牛逼——畢竟2018年年底盤點的時候，鄭州還有GDP一萬億、一千萬人口的數據總結。

然而，鄭州過去的2019年，它在一步一步往前走、一步一步在變化。在變得美好。

每一個人都有自己的2019年。

我們都有自己的城市基本面判斷。我最討厭一些人無聊天天在那兒罵鄭州這不好那不好，你既然覺得鄭州不好就走吧，別在鄭州呆了。一方面在這兒吃著娘的奶，另一方面罵著娘的話，砸著娘的鍋，你在這兒干嘛呢？而我發現罵鄭州的很多是天天在網上的鍵盤俠，有什么意義？你有那個時間你為鄭州打掃一下衛生，把地面上的紙片撿起來，最起碼也為鄭州現代化、文明化、衛生化做出了自己的貢獻。你在罵別人汽車擁堵加塞的時候，自己能不能不加塞？自己能不能瞄準路線往前走？這是我們每個人的責任。

2019年的鄭州有更多的視角讓我們去理解它。一千萬的鄭州人，有一千萬個關于鄭州的理解。我們理解的鄭州是現代化的北龍湖的CBD的鄭州，還是高鐵西廣場寫字樓的鄭州，還是少林寺符號的鄭州？還是奧林匹克體育中心、少數民族運動會璀璨綻放的鄭州？每一個鄭州其實就存在于我們心中。

我在為數不多盤點2019年鄭州到底發生了什么的時候，僅僅能夠總結出來這八點。我略微有那么一點點不舒服。但是，我對2019年鄭州最大的認可、鄭州2019年最大成績是什么？是鄭州這個城市的微觀——城市精細化變得好了，街道變得美了，很多地方做了調整，鄭州從微觀上發生了裂變。

這是我對鄭州基本面的判斷。至于新的人口結構、經濟指標，今天不再探討。

在我的世界里面，我相信鄭州越來越好！我愛鄭州！這是鄭州的世界。

【第二篇章】

顆粒度思維認知復雜世界

下面開始我們的第二篇章，在開始之前我還是先對今天的贊助商表示一下感謝，感謝美盛地產集團對本次跨年演講的總冠名，感謝建業·J18、東望云朗、永威上和郡、康橋集團、星聯芒果、碧桂園象府、華潤新時代廣場對本次跨年演講的贊助支持。感謝雅居樂御賓府、泰禾鄭州公司、BWG藍鯨智庫、商河文化、黃金時代健身云畔會所對本次跨年演講的特別支持，感謝你們！

今天我再用五到八分鐘時間聊一下顆粒度這個主題，我認為這個東西太好了，對我2019年的觸動特別大。2020年我公司的戰略可能都受這句話的啟發和引導，我要做出調整。

關于顆粒度，我認為我們這個世界就存在于四個詞：時間和空間；宏觀和微觀。世界沒那么復雜，就存在于時間和空間的交織，它就存在于我們個體用宏觀和微觀的方式去看這個世界。

但，有時世界又很復雜。我們怎么去把這種復雜的東西解決掉？

我認為我們要用顆粒度的思維。

比如說像開篇的視頻，我們用望遠鏡仰望太空，或從太空里面看到地球這種顆粒度會是什么樣子？我們用一個顯微鏡去看量子，看這里面微觀的東西是什么樣的，這是宏觀到微觀。

平時我特別喜歡用一個軟件叫做谷歌地球，因為我需要研究城市、研究樓市、研究板塊，我經常用谷歌地球從大到小，在這個過程里面，會發現從世界到五大洲到國家，到省、到城市、到區域、到每一個點，以及我看到這個點的人，它透視的是一種什么？是一種動態的空間顆粒度。這些地方我認為對于買房者投資者以及房產從業者至關重要。

同時我們看待這個世界，要改變以下過去單一、片面的認知。

這個世界分為一維空間、二維空間、三維空間、四維空間的立體。大部分人只處于什么水準？一維空間、二維空間的水準，部分人是三維空間，極少數人能夠做到四維空間來理解這個世界。

真的，我們現在靜下心來。

三維空間是什么？三維空間是長寬高，你看待這個世界是立體的長寬高。

四維空間呢？四維空間和思維邏輯是在立體長寬高之間，又多出來一個維度——時間維度。而單一的你看到一個點、一條線，這只是一維的、二維的，但是，從點、線形成面、體、超體，這就是四維的世界。

這里面最大變化是什么？最大的變化是在這里穿插了一個時間的維度和邏輯，在這個時候我們現在反思一下，我們看待樓市、看待房地產發展、看待房價、看待房子能不能買、看待房產投資，是不是也犯了這種錯誤？

只是以點的角度去看，它降價了，之前買13500，現在才12200，不行，我要去維權。你買這個房子是樓王的位置，12000是靠路臨邊位置。東哥，綠博某一個盤之前賣17000，現在賣9500，你誤導我們。我說哪個產品、哪個戶型？我說人家賣17000是洋房，現在是一次性特價房的高層。

你犯了什么錯誤？你犯了點線薄片化的錯誤。當然還有更多的事情，你必須還要把時間這條線穿插于對這個事物認知，形成一條線，你才能夠成為智者。這是顆粒度對于這一塊的理解。

當然大家看到，在顆粒度理解里面又分為不同的延伸，比如：

1、時間顆粒度。

時間顆粒度指的是我們看待實物分配自己時間的尺度，你的時間安排是24小時，還是半天，還是一小時，還是30分鐘，還是10分鐘，還是5分鐘。你的時間顆粒度越精細，代表著你的價值、你的工作效率會更高。我們普通人和王健林時間顆粒度、和比爾·蓋茨時間顆粒度是不一樣的。所以你要尊重別人時間顆粒度，不要遲到。

我認為鄭州人有一個地方不好，在這兒需要把它公示出來。這是一種真相，我們不敢面對一個真相——就是我們鄭州很多人太愛遲到了，變成一個惡性循環。

兩點半的會議、三點的會議，每一個人從心里認為它一定不會準時開始，我要3：10開始。當無限循環的時候怎么辦？你的行為讓守時的人變成受害者。真的，這是我們鄭州，每一個人經歷的這些事情都會對這個個體、對這個城市造成影響，而在這一點我認為一線城市比我們真的要好很多。

其實時間代表著什么？時間代表一種顆粒度，時間又代表著一種契約精神。這句話很傷人，但有這樣一個機會我站在這兒，想給所有人員說這一點，我們鄭州需要改變、我們鄭州人需要改變。

2、數據顆粒度。目前處于大數據時代，很多做房地產營銷的，你手頭有很多數據，但是真正問你客戶在哪里，它的屬性、類別等等，在微觀層面上精準化的時候，其實你根本不知道。雖然你口口聲聲叫做“以客戶為中心”。

3、管理顆粒度。你對于2020年全年工作計劃、工作管理的精細程度、安排程度怎么樣？

4、工作顆粒度。所有的這些東西用顆粒度模式我們可以詮釋更多。

5、顆粒度經濟。2020年甚至以后我認為東哥探盤應該做顆粒度經濟，它一定是未來一個更好的經濟形態和工作方法。

6、認知顆粒度。所有可以總結為五個字“認知顆粒度”。因為只有認知清晰，才能夠行動清晰。

認知顆粒度再規劃為四化：精細化，把一個事做扎實了，精準化，把一個事做到目標明確，把事情做精致、極致到一定程度。精細化、精準化、精致化、極致化形成我們對顆粒度的理解。

因為時間關系，顆粒度今天不能用更多時間來闡釋，因為今天我們講樓市。但是剛才我提到幾個顆粒度，是為了使大家能夠理解后面的內容。

【第三篇章】

地產年度回憶未必是傷痕

終于到了今天演講的核心篇章，開始講地產了，這是我最擅長的。

第三篇章我定了這樣一個主題：地產年度回憶未必是傷痕。因為對于很多人表面理解來說，覺得2019年中國樓市、鄭州樓市都是痛、都是難。但，真的是這樣嗎？

鄭州2019年、中國樓市2019年是真難還是假難？

我用了一個問號，就像前面我所說，很多人哭窮，那是假的。你別聽他說今年賠錢了，其實暗暗竊喜，到買房的時候有錢了，買車的時候有錢了。

另外一個問題，我為什么用問號？我在這兒放了一個圖，這個圖取自于丁祖昱先生前幾天跨年演講的一個內容，因為我沒有全國數據，只能用我能夠相對相信的丁先生的圖。2010—2019全國商品房銷售額，從這里大家可以看得出來，這個值是一直往上走，2019年依然是頂峰值。2010—2019年全國房地產新開工面積也依然是頂峰值。

如果說這個數據是真的話，這代表著什么？代表著2019年中國房地產并沒有那么糟糕。銷售額總量、開工總量甚至還有價格，價格是另說，在我理解中國的房價、鄭州的房價其實是假摔，從數據來講，記住，數據、數字我們能看，你還要看數據的來源。

人人都說2019年是中國房地產的十字路口，往左走往右走，如何行？人們又說2019真的到了中國房地產下半場，我說未必。地產下半場，這個詞我都聽得耳朵快聾了，五年前都說地產下半場要來了，三年前說地產下半場要來了，一年前說地產下半場要來了，萬科說要活下去，但突然發現它活得特別好，我認為都是假摔。什么是真的？真的情況來源于既有客觀事實。

2019年中國房地產發生了什么？有幾個特別的事：

第一，A輪、B輪、孫宏斌輪。這個事情代表了什么？代表中國房地產也在發生變化，中國的房企也在發生變化，行業的游戲規則在發生變化。當然有一個前提，孫宏斌是我個人非常尊重和崇拜的一個人。

第二，2019年你發現一個非常好玩的事實，中國房地產圈明面上發生了一個改變——開始地產圈反腐。我參與觀察中國房地產發展16年了，之前我沒有見過如此大的規模。但是，2019年是第一次地產反腐開始了。我相信各位有更多的趣聞，你們看到過很多，在這兒不說了，過年說點喜慶點的。

第三，出現了大魚吃大魚的趨勢，過去是大魚吃小魚，2019年出現大魚吃大魚，TOP100公司在吃TOP100公司，吃掉之后會變得更大，集中度會更集中。這是2019年又一個變化。

當然，更多的變化呈現在這樣一個榜單里面，年底了出現很多的榜單，對于大部分的榜單數據采納我不是很信，相對而言，我還信易居榜單一點。你不要看榜單的數字，這個數字只是一個排序。從這個榜單看出來大鱷前十，碧桂園、萬科、中國恒大、融創中國、保利發展、綠地控股、中海地產、新城控股、世貿房地產、華潤置地。這十個已經全部在鄭州或者河南出現，最高的金額是七千多億年度銷售額，這個額度比去年還要高，恒大比去年也高，前兩天專門看了一個文章，最小的TOP10華潤2430億。

再看另外一個數值，前TOP50的門檻是735.9億，整個行業規模集中度其實越來越高，后面根本都排不上了。這個趨勢從全國來講是這么明顯，鄭州還不是那么明顯，但是一定要相信未來一定是這個邏輯，往前去推進和推行。

第四，房企破產。大魚吃小魚，必然會有房企破產。2019年出現很多耳熟能詳的企業破產，董事長親自給員工發薪，“對不住，我不會出國的，我給你們把錢發了，我們破產了”。為什么破產了？其實原因很多，我們不要說一個企業破產，這個公司不行了，不是那回事，背后更復雜。至于你們聽說傳聞2019年有幾萬個房企倒閉，那個消息呵呵一笑就可以了，那是項目公司注銷而已。一個項目結束之后，那個項目公司就注銷了，這很正常，要看門道。

鄭州房地產2019年。

我們回頭看鄭州2019年的房地產。

如何評判2019年鄭州樓市？我們每一個人有自己的標準，我有我的標準。今天是東哥跨年演講，今天我只說我的觀點，未必對，也許是我的偏見。

第一，鄭州樓市2019年銷售量增加還是減少？到目前為止，我沒有數據，我也不知道，而且我也不相信那些數據。

第二，各房企完成任務了嗎？今天在座來的很多房企公司高管、營銷總，您的任務完成了嗎？

這兩個問題我沒有答案，我又看到了一個版本來證明一種猜測。這也是丁先生在那次發布會里面的一個圖，這里面提到了全國一百城新建商品住宅成交面積TOP10，鄭州榮列全國100城的第8。從這個數據里面，2019年比2018年銷售面積是增加的，增加將近一百萬平方。這是一個版本。從官方版本數據來講，鄭州2019年賣的房子比2018年還要多。你信還是不信？我也不知道。

我有我的研究方式。為了這次跨年演講，我把2016、2017、2018、2019四年，從東哥探盤成立開始到現在，做了四年的開盤數據監控，我一個一個捋發現幾個數據，這個數據是我們的數據，你們看。

1、開盤周末頻次，2016年是213，2017年是270，2018年是265，2019年是268。這是從數據來講，開盤頻次差不多。

2、從可監控數據來講，一年賣的樓盤數，這個數也就是參考，2016年是67485套，2017年是88391套，2018年是80100套，2019年是60500套，從這個數據來講開盤頻次一樣，但推售的套數比過去少了。這是推售套數，賣了多少我也不知道，我也不相信那個開盤數據。

3、每一次開盤推售房源套數多少，我選了三個指標：第一個指標是500到1000套之間，2016年是18次，2017年是36次，2018年是39次，但是2019年只有19次。第二個指標，單次推盤1000到2000套的，由2016年10次縮小到2017年6次，縮小為2018年3次，縮小為2019年2次。第三個指標，單次推盤2000套以上，2016年2次，2017年1次，2019年1次。前幾天恒大推出一個樓盤，據說賣的非常好，據說是100%賣完，那也就是說它的銷售也是兩千套。

你說鄭州樓市不好嗎？不好的話那么多人買房，一下子賣兩千多套，別聽開發商給你哭窮，也別聽其他說房地產不行了，那都是扯。一切沒有你想象中那么悲觀、沒有你想象中那么悲慘，我們用數據說話。

我只是列了幾種假設，今天沒有結論，真相在哪？

真相在各房企財務的手里，真相在老板手里，真相在各個營銷人提成年終獎數額里。

各位自己知道，我沒有真相。

談一下我對2019年鄭州樓市的觀點，有幾個判斷：

第一，流量盤好賣，豪宅難賣。

第二，降價盤好賣，公寓難賣。你們發現每一個盤只要一降價，人就堆過去了。豪宅難賣，門可羅雀，公寓2019年真的難，公寓量太大了。這就是我對于2019年基本面的判斷。

在微觀上：

1、日子不好過，真的不好過，地產公司都說難。

2、交房維權、降價，這是購房者的感知。

3、兌現不了吹過的牛逼。交房的時候都露餡了，之前的時候都吹得天花亂墜。

4、傳說知名的開發商紛紛跌落神壇，變得低調了。

5、開盤數據可信嗎？銷售面積、銷售量、銷售價格我不信。

6、是要量還是要價格（利潤）是個問題。你會發現只要想賣房就降價，以價換量。你想要價格高，你的量一定是低的。

7、地產圈浮躁、浮躁、浮躁，買房人也浮躁。

8、大戶型不好賣，區域不同，整體140平米以上。我所理解大戶型是140平米以上，你們靜心觀察每一個區域都是這樣，除了北龍湖和東邊，南三環像管南、二七是不是？高新區是不是？常西湖是不是？大北區是不是？都是這個樣子，還有綠博，原來有大戶型紛紛跌落，現在一百平米以下，大戶型不好賣。你們看到很多降價的戶型其實是大戶型，更多看到極端降價在180平米三房的洋房，它賣不動才降的。

9、2萬元以上房子不好賣，但是兩萬元以上的確沒有好房子。北龍湖是有好房子，但是太貴了，待會兒我會講兩萬魔咒。

10、客戶專業成長速度比營銷人員快。你們發現現在地產圈、地產人是在退步，而買房者是在進步，買房者的專業知識、市場了解、競品了解，比你的銷售員、策劃了解得都深，真的，有的時候我向粉絲學習。

11、精裝紛紛改毛坯，是不是？形成了表面上的看似降價。

12、公寓供應量太大了，越來越難賣。

13、買房者以城市人為主，入戶門檻放寬。這是不是2019年的特點？

14、投資性需求壓抑。你們不要覺得沒人投資房產了，只是因為他沒名額了，他真的想買卻買不了了，比如我，還有很多人要買房投資的，只是因為限購限貸真的沒有名額。

15、貝殼鏈家威武牛逼。

2019年鄭州樓市、鄭州房地產就是這個樣子，這是我的觀察。

東哥新銳榜2020年

正式開始東哥新銳榜2020第一個榜單發布，在開始之前，我先聲明，這是我的個人傾向、個人的理解，不受任何外物的影響。

第一，年度關鍵詞：維權。

我相信各位感受會非常深，在2019年幾乎每一個周末都在維權，幾乎每一個樓盤交房都在維權，甚至老百姓會說一個樓盤交房，沒有維權都不好意思說自己買了一個房子。原因是什么？我不知道，今天在這兒不做探討。不能說各打50大板，當我在這兒說各打50大板的時候，一定會有更多的人罵我。但我始終認為，還不能完全說某一方的錯，就好像夫妻兩口子吵架，但是開發商真的需要反思，當維權更多的時候到底是因為什么？您的態度也需要發生變化，畢竟老百姓買房真不容易，他是你的上帝。

第二，年度表情：我太難了。

這不說了，今天已經發布多次這個“難”。

第三，年度圖片：一張截屏。

我相信各位對這個圖印象很深，我本身不想把這個圖再放上來，而且放上來的時候我做了PS處理，到目前為止這個事情沒有結果。真相是什么？不知道。當時一個簡單的聲明說這個事子虛烏有，不能服眾。當事人置業顧問加我微信說“東哥，我是冤枉的”。我說“我不知道，這也是你的一面之詞”。但是，在這個事件上，中間這位置業顧問是誰都無關緊要。最重要的是什么？最重要的是傷害了鄭州人民的感情，最重要的是傷害了買房人的感情。雖然說有時候我自己也像一條狗，但是你不能說“他的確像一條狗”，這個事到目前為止還沒有了結，也許時間能夠沖刷一切吧。

第四，年度懸疑大?。喝趧摮鞘录?。

剛才那個圖片和這個事件也一樣，首先我聲明對于融創沒有更多其他的刻意的觀點，我只是就事論事。融創城事件從開始、中間、結束，第一季、第二季、第三季發生那么多，我覺得每個人都需要反思，融創也需要反思，為什么會這樣。從開始一張圖，到大半夜的開盤，到價格到底是降了還是沒降，到后面的假摔。我更不能容忍的是那個假甩，我覺得那是侮辱鄭州人的智商。借此事件，我希望所有的外來房企，第一年跨年演講都講過這個事，你想要到鄭州來生存，必須尊重河南的文化，尊重河南人，尊重鄭州人。不要有趾高氣揚的態度姿態來俯視這片土地。鄭州和中國的很多城市不一樣，鄭州人挺軸的、挺拗的，雖然說那天晚上依然有很多人愿意當狗，跑到了現場，那是另外的話。

第五，年度話題者：貝殼。

貝殼作為渠道，席卷了2019年的中國，也席卷了鄭州。每一個開發商都說自己被貝殼綁架了，很多人也問我對這個事情的態度。我對這個事情到現在為止發表我的觀點，第一，我沒有態度，我認為存在即合理。第二，房產從業者你反思不是貝殼綁架你，是你自己綁架了自己。第三，貝殼解決不了房產銷售的問題，貝殼只能解決降價盤、流量盤、郊區盤的問題。這就是我的觀點。

第六，年度任務：渠道人。

（播放視頻）渠道人非常有才，也非常不容易，簡短的視頻非常生動描述了渠道人的生存方式。下一個渠道人和渠道人差不多，他們是年度最佳銷售員，（播放視頻）我覺得這個事情特別好玩，沒有經過她的允許直接放上來了。我建議各位房企的銷售總可以聘她，我替您做了一個廣告。

第七，年度開發商（本土）：建業。

我把這個榜單給了建業，當然入圍者也有正商、美盛、普羅中國、正弘。建業2019年我覺得在脫胎換骨，當然建業除了建業·J18之外，建業集團沒有給我贊助，這是發自我內心的。在2019年，我認為建業做了自身的一種改良、改革，甚至是做自我的革命，這是我對建業的理解。當然，表面上的數字，至于600億的總銷售額還是超一千億加上代建的數值，這是另外一種統計數據的不同。但是我看到建業對于整體布局，對于文化的堅守，對于商業的努力，特別是因為后面我要說的建業·J18，不是因為建業·J18給我的贊助，我對胡總特別尊重，我把這個榜單給了建業。

第八，年度開發商（外來）：融創地產。

這個角色未必代表一定好。我在評選這個榜單的時候，我的意思是這個企業頻繁出現在我們的眼前，這個企業攪動了行業甚至推動了行業，不管是往前推、往后推、往左推、往右推，在過去三年跨年演講里，有兩屆融創獲得這個榜單的名單。

融創曾經說過他是區域價格領跑者（高價），現在真的是變了價格領跑者（低價）了——跑得很快。融創被稱為“價格屠夫”。很多公司燒香說融創千萬不要在我的這個樓盤旁邊，你一來我就完蛋了。融創千萬不要到我的組團，一來你就降價，我沒法玩兒。

融創到底是降還是漲，我不知道，如果有本事我們把北龍湖融創壹號院降到三萬，直接把它給搶了。這是開玩笑。任何企業的降價行為屬于自發行為，我個人不作道義或者其他方面點評，存在就是合理，降價對于老業主也許不好，但是對于新買房者是機會，而且聲明我還是融創業主。

第九，年度新銳區域：管南。

管南市場在2019年還是比較熠熠生輝的，整個區域變城市場的熱點，區域的房價也在慢慢往上漲，它的研究聚焦度超越了常西湖新區、北龍湖、白沙、綠博。

第十，年度明星樓盤：美盛教育港灣。

這個盤在鄭州主城區金水北區。他憑借這么多的教育資源、商業資源、地理位置資源，我覺得是絕無僅有。2020年據說一個盤要達到將近一百億銷售總量的推售量，2020年可能還有更多的精彩。

第十一，年度明星戶型：我把這個榜單給了永威上和琚610平戶型。

永威上和琚也沒有給我贊助。我極度愛這個戶型，當然最牛的是這個戶型里面主衛有兩個馬桶，可以兩個人同時上洗手間。

第十二，年度最新銳建筑：空缺。

鄭州樓市2019年最新銳建筑其實是一種悲哀，我覺得這個城市慢慢缺少創新精神，鄭州地產圈缺少創新精神。我們變成了蓋房賣房，我們變成流量，一切對于藝術的、美的、創新的追求在慢慢喪失。我覺得應該悲哀才對。

第十三，年度城市封面：大玉米+奧體中心。

當然這張圖是我們熟悉的場景，感謝這個圖的作者，我沒有經過您的同意把圖放上來，再次表示感謝！

第十四，年度網紅打卡地：建業華誼電影小鎮。

我相信這個榜單能夠實至名歸，很多人應該明白華誼電影小鎮在2019年變成整個鄭州的網紅點。

第十五，年度新銳售樓部建筑獎大獎：鄭州華僑城。

我把這個榜單給了華僑城，我相信到過華僑城這個位置，看到這個建筑的人，對它印象深刻。雖然說它未來不是售樓部，但是它現在成了售樓部的功能，我把這個榜單給了華僑城。

第十六，年度風尚大獎：建業·J18。

我把整體年度風尚大獎榜單給了建業·J18。建業·J18里面的空間藝術造詣超越目前鄭州所有售樓部。我第一眼進去被傾倒了。

第十七，新年度期待樓盤：

2019年我最期待樓盤有建業·J18，2020年出來之后一定會驚艷很多人，大家關注這個區域，它也是綠博的名片。華聯ARC，大家可能沒有聽過，但這個盤2020年一定會出來。恒大云璽，它有可能是西郊價格標桿。嘉里中心，它已經是三四年的老大難，今年不知道能不能發售。還有金茂北龍湖、綠城北龍湖、龍湖景粼玖序。這是我所理解的2020年期待樓盤，當然還有更多土地因為沒有更好的資源，我沒把它列入這個榜單。

第十八，新年度期待區域：科學谷。

2020年一定是科學谷綻放的時間點。如果你想賺錢，如果你想買房投資，如果你關注鄭州區域，一定不能忽視這三個字：科學谷。

這是科學谷的未來，也許這個圖你們第一次看到，但是你把這個照片拍了一定不要忘了這個區域，而且要對這個區域充滿信心，它是鄭州3.0版本。365天工作日這個區域，前程路和雁鳴路之間的區域會第一次綻放，十八里云溪也要建好，北三環科學大道通了，往北和連霍的高架通了，一切給你很大的驚喜，如果不信我們等著瞧。

第十九，新年度期待建筑：河南科技館新館。

這就是效果圖，2020年5月份或者最遲2020年10月1號河南科技館新館正式運營，一定會驚艷我們雙眼，當然這兩個區域都在白沙。

第二十，年度東哥震撼記憶瞬間：

當我第一眼看到建業·J18藝術空間的時候，第二我看到大玉米燈光秀的時候，第三是我到了海南看到一個樓盤戰國墅，第一次明白原來房子還可以蓋成戰國商周時代的風格，那么牛。第四個場景是我看到了在雁鳴湖永威上和府別墅樣板間的空間感、落地窗，給我很大的震撼。第五是融創城那位所謂美女的假摔，給我以很大的震撼，我覺得人性怎么如此可怕。第六個是震撼，我提到了林與城維權業主維權，坐在地上痛哭的視頻，我忍不住把視頻發在朋友圈大罵了三天，對不起，我覺得那個事情突破了我的底線。第七個非常美好的瞬間是東哥跨年演講前300張出票的聲音。12月12號當天前三百張票你們搶的，我就在旁邊聽叮叮的聲音，兩分半鐘把前面的票賣完。

我覺得東哥探盤，東哥還是有票房號召力，感謝你們的買票。拍電影不容易，做事不容易，我把做事理解為我要拍藝術片，平時做了一些軟文，我把它理解為拍商業片。我必須要用拍商業片的錢用來養活我拍藝術片的團隊和我自己，希望大家能夠理解。

【第四篇章】

迷霧下的鄭州樓市顆粒度真相

下面進入本次東哥跨年演講最核心最重要的環節。因為我必須要在180分鐘時間之內把400P內容給大家講完，所以必須語速加快，很多地方不能更多闡釋。時間有限，如果全部講完我得八個小時，絕對不行。在這個環節，希望大家集聚精神拿好手機、拿好筆，所有核心在這里面展現，也是展現東哥高光的時間。

我們每個人現在就像今天的雨蒙蒙、雪蒙蒙一樣，處于一種迷霧的狀態來看鄭州，看發展、看時間、看樓市、看投資、看房價、看自己的未來。在迷霧當中怎么前行？要有自己的頓悟，也要有別人指點，今天東哥給你解讀大鄭州。

現在提鄭州，我們要提大鄭州以及另外一個詞【鄭州大都市區】。

這些資料圖片不是我的臆想，全部來自于官方。鄭州大都市區空間規劃（2018—2035年）是今年正式發布的。我們現在理解鄭州的時候一定要理解這個圖，一定要理解鄭州大都市區是“1+4”一體化發展，鄭州和開封、新鄉、焦作、許昌之間關系是一脈相承的。就好像我們談到東京的時候叫做東京大都市區，在談到巴黎、倫敦的時候，談到長三角、大灣區的時候都是一體的。

我們要看到主政者更高的戰略意圖以及我們的信心，在這個時候不要罵，如果你說罵只是說你的格局太小，你看得世界太小。

鄭州大都市區包含鄭開一體化、鄭新一體化、鄭焦一體化、鄭許一體化。至于你困惑和擔心鄭州市往南邊發展還是往北邊發展、西邊發展、東邊發展，你多慮了，各自有各自的路線。我們不要非A即B，不要非黑即白，不要非東即西，每一個區域都有每個區域路徑。不要今天發了一個文，你就驚驚愕愕說“東哥，鄭州和許昌要連在一起，鄭州不往東發展了？”。我說那是你的理解問題。

這是官方的解讀，鄭州大都市區空間格局：一核、四軸、三帶、多點。

1、一核：鄭汴港核心引擎區，是鄭州大都市區發展的核心增長極。

2、四軸：完善主要交通干線和綜合交通運輸網絡，提升南北向沿京廣、東西向沿隴海等區域發展主軸輻射帶動能力，建設鄭焦、開港登功能聯系廊道，打造特色鮮明、布局合理的現代產業城鎮密集帶。

3、三帶：黃河文化生態帶、嵩山—太行山區文化生態帶和農區田園文化生態帶，共同構成鄭州大都市區外圍綠環。多點：次級中心城市、新興增長中心、重點鎮和特色小鎮等構成的鄭州大都市區多層次發展空間。

你看這個圖的主城區、航空城，亮點在焦作、新鄉、許昌，你拍出來自己研究，因為今天時間有限，我不做深層次的解析和解讀。

2020年、2025年和2035年鄭州大都市區發展目標，這里有2020、2025、2035年，當我看到這樣一個場景，形成了米字形高鐵，鄭州在河南空間感、河南在中國空間感的時候，我由衷感嘆一句：河南挺牛，我作為河南人我挺牛。牛嗎？牛！

2019鄭州出現了這樣幾個詞：“東強、南動、西美、北靜、中優、外聯”。

很多人不明白東南西北外是什么關系，它指的哪一塊，我今天給你闡述一下。一手抓新城建設, 一手抓老城有機更新。你們注意一下這個詞，“老城有機更新”出現在今年中央經濟工作會議，這也許是下一次發財機會，你要關注讀懂政策。

第一，東部要“強”起來。以鄭東新區為依托，統籌經開區，中牟縣部分區域，統籌國家自貿區、跨境電商綜試區、國家大數據綜試區、金融集聚核心功能區等戰略平臺建設，把這一區域打造成為全省對外開放窗口、產城融合發展示范區和全國重要的先進制造業、現代服務業基地。鄭州強不強，關鍵看東部。鄭東新區要從“以城帶產”向“以產促城”轉變，把發展高科技產業、聚集高科技人才作為戰略方向，發揮好在全市的引領帶動作用。這是東強。

第二，南部要“動”起來。南部其實指的是誰？指的是航空港那個范疇，不是指的南三環、南四環、南五環。依托航空港實驗區，圍繞“樞紐+口岸+物流+制造“，完善以航空樞紐為帶動的多式聯運體系，做大做強。以智能終端為代表的電子信息先進制造業集群，打造國際航空樞紐經濟引領區、內陸地區對外開放高地。這是南動。

第三，西部要“美”起來。仔細看，西美和你理解的也不一樣。以鄭州國家高新技術開發區為依托，西美主體是高新區，統籌滎陽市、上街區，拓展覆蓋西南縣市，將其建設成為城市的生態屏障、全省創新創業最活躍區域，讓美麗人居、美麗生態、美麗經濟成為西部的鮮明特征。在這里唯一的疑惑是常西湖新區和中原新區沒出現在這里面，可能官方的理解常西湖新區應該是市區的一部分，這是我的猜測，我鬧不明白這一點。

第四，北部要“靜”下來。依托黃河生態文化帶建設，突出“自然風光+黃河文化+慢生活“，把水、灘、林、文化、產業等作為一個有機體系進行研究謀劃，打造鄭州的“后花園”，讓這片區域成為最具有北方城市氣派和文化代表性的區域。北部我理解北四環以北、黃河兩岸在這一片，而且這個概念今年會非常大，據說北四環以北規劃要重新做，這是據說的。如果要重新做，其實是對于在北邊買房要好的，真的變成后花園。

第五，中部要“優”起來。通過道路有機更新帶動城市有機更新，實現形態更新、業態更新、功能更新。強化現代商貿、文化創意、金融商務、國際交往等功能，不斷提高產業層次，激發老城區活力，彰顯中原文化魅力，讓鄭州這座城市既有歷史底蘊、又富有現代氣息。這是中優。

第六，周邊地區要“聯”起來。加快鄭州與開封、新鄉、焦作、許昌等城市的深度融合，推進交通一體、產業協同，生態共建、資源共享，拓展發展空間，強化優勢互補、實現協調發展。

這是東強、西美、南動、北靜、中優、外聯，讀懂這個句話，這個定位一定是未來五年甚至十年發展主軸，沒辦法，鄭州就這么大。接下來開始今天最核心高潮環節。下面開始高光時刻。

鄭州城市樓市全景圖

這里有兩張圖。

這個就是給大家吹牛的，我說我用一個月時間做了180兆的一張圖片。這張圖片也給了你們，也在這個U盤里面，很多人說東哥牛，你把這個圖打印出來能夠賣錢，這一張圖太值錢了。我說不賣，我免費共享給所有鄭州的買房人，免費共享給所有在鄭州所有的投資者，免費共享給鄭州所有的房產人，你把這張圖回去打印出來。

它能夠精細到什么程度？能夠精細到每一條路的名字，精細到每一個地塊是建好還是沒建好，能夠精細到每一個樓盤，能夠精細到這個區域還有幾塊土地可以出讓，能夠精細到競品有幾個，精細到地鐵口離你樓盤還有多遠，我把所有的地鐵都在上面標注了，我把學校都在上面標注了，今天本來想現場演練，但是任何電腦都帶不動180兆一張圖。

除了這個圖之外，下面這些組團也在這里面，未必全部包括，但大部分我都無償給大家。但是你們理解我一下，上面還是有一個二維碼的，你們可以分享。

我認為作為一個買房者、投資者、鄭州房產從業者研究者，離不了這兩張圖。

再說組團，這是用我東哥的研究方法，我把鄭州理解為這么多組團，我用了組團這個概念，這是鄭州東哥獨一份。很多人都在用片區，我認為片區理解城市這是2.0版本，3.0版本應該是組團。當你看了北京、上海、廣州、深圳邏輯的時候，你發現會用組團來理解鄭州樓市、理解區域。

今年的東哥房價地圖擯棄之前版本，我認為之前每一個區域只寫一個數值，這是極其不負責任的，因為每一個區域不同，產品形態不同，它對于購房者沒有任何的指導意義。所以，我采取了以一個區域高層價格的低值和高值之間一個點，在這個范疇之內你尋找一個點作為參考這個區域價值的臨界點，這是我對這個區域的理解。因為時間關系，我不敢深入往下走了，大家拍照自己研究，隨后有機會我再開番外篇的直播，給你們深度講這個邏輯。

我理解鄭州的房價均價目前是一萬四千多，至于多了多少，我也不知道，而且房價是怎么均？你沒法均，是均市區還是均全部，是均別墅還是均高層，是均所有一切嗎？你們知道這個數就可以了，何必較真呢？

我把鄭州的房價理解為四個等級：

1、6500—10000元。

2、10000—15000元，目前主流是這個10000到15000房子是最好賣的。

3、15000—20000元這是一個坎兒。

4、20000以上是一個坎兒，兩萬以上房子真難賣。

2001—2019鄭州房價均價趨勢

我又做了一個統計，把2001年到2019年所有數據拿出來，其實還是在往上走、往上行的。拿官方數據，2019年和2018年比還是持平的，而2018年和2017、2016年相比是直著走的，未來是平行線還是拋物線，還是往下走？我認為絕對是平和往上走，絕對不是往下走的拋物線。我用事實說話，數據只是一個參考。

鄭州房價下跌真相

很多人說鄭州房價2019年跌了，當我告訴你跌的時候，你要說標準怎么定，跟誰比。現在和過去，區域樓盤之間，還是產品類型之間，我們從另外一個邏輯來看。

我認為房價所謂的跌、我們看到的跌，很簡單的原因就是供求關系！一個區域供求關系大，它就出現了問題，一個區域短期供求關系小就上揚，比如說某些區域2019年價格往上走的區域是白沙，除了限價一萬二之外，它的供求關系不大，很正常的。現實當中所謂的降價，核心就是因為限價和限購所造成的，你說白沙的房子非要按一萬二，有什么辦法？憑什么國際物流園區限價兩萬一，白沙限價一萬二？你必須要按一萬二來賣，其他城市必須按照這個價格來賣，這是市場價嗎？我認為不是市場價，市場價反映在二手房。但是，二手房短期內又受到新房價格的影響，所以目前很亂，我們等待不亂那一天尋找真相。

這是形成很多錯覺，降價的原因是因為賣不動，因為價高，因為回款需要，因為要完成年度目標，尾盤清貨，特殊房源，像1樓、頂樓、4、14、24、18層等等。還有變異戶型?；蛘呒兇獾拇黉N，或者大戶型?；蛘呔b改毛坯，或者捆綁，或者付款方式等等。比如很多樓要求一次性，它的價格便宜，你覺得降價了，其實不是的。

我的觀點不是產品品質決定價格，不是成本決定價格，是供求關系決定價格，這是我們看待房地產的根本。這個根本一定是對的，而成本決定價格的底線邊緣，成本決定樓盤交付品質。

這一張圖是目前房地產公司最基本的成本，一個不倒的樓，哪怕是磚混蓋出來就得這個錢，3162元，你們看這個圖，它的土地成本是多少？土地成本是一平米300，土建成本是1600，基本上只能把一個房子蓋出來成本的成本。你想要一個房子賣五千、賣六千，幾乎不可能?，F在整個中國房價前一百城的均價有多少？9000。你覺得鄭州房價花了一萬買了一個房子，還怕站崗，站個鬼。

宏觀供求關系決定大價格，微觀供求關系決定微價格！這是我的看法。

我又把這兩個圖放出來，哪里跌了、哪里漲了，每個人心中都有自己的答案，你去猜吧，我也不說這個事了。

對于房價來講，認為就像一個高峰一樣，有高有低，很多時候把自己心給放穩了，你看大勢就行了，不要買了房子，別人搞了一個促銷就天天哭爹罵娘，天天要維權，維什么權？沒用的，而且天那么冷。我們看待房價就是這個圖，有起伏、有下跌、有谷底、有往上走。至于你自住、投資在谷底買還是在什么時候買，您自己看著辦。

這是我看到房地產，我所看到的組團，我所看到房價，我所看到的真相，因為時間關系，沒法更多的闡述。

【第五篇章】

自住買房VS投資買房：不同方法論

你們應該知道有這樣一句東哥說過的名言：“一切不以投資為目的和準則的自住購房行為都是耍流氓”。

單獨看這句話，我覺得可能我誤導了一部分人。投資和自住標準真的是不一樣的。自住和投資買房要標的分離，要思維分離，要邏輯分離。

在過去時間里，我見識到很多人買房的痛苦、投資的痛苦。今天想批評你一下。

每個人其實都有七宗罪——傲慢、暴怒、嫉妒、色欲、貪婪、饕餮。在買房的過程中，我們每個人都犯了這樣的錯誤。這不是罵，其實這是一種愛，我真的希望你能夠幸福、能夠快樂，很多痛苦是你自己給自己找的。

我看到很多人：

1、貪小便宜吃大虧。

2、道聽途說，不親自求證，自己嚇自己。

3、不學習、不實踐、懶惰。東哥，這個房子能不能買？我說你買了房子自己去看看？他說不行，我忙著，周末得帶孩子。我說那個事重要，還是買二百萬的房子重要？買一個房子自己都不去看，買什么房子？有太多這種事。

4、盲從，不遵從內心。只要樓盤一降價，一看到別人買就自己買。明明自己看中一個房子想買，一看別人沒買，自己又不買，這是盲從。

5、急功近利，剛買就想漲。自己買了之后第二天不漲就覺得是失誤，就覺得東哥說的不對，他缺我了，哪能這樣？

6、自住與投資目的和標準的混亂。自住和投資的標準完全不一樣，投資的房子也許根本不會住，但是它是最佳投資品，不要以品質的思維要求投資的房產，那是大錯特錯。買房投資不要買CEO盤，不要買高品質特別好的盤，你的錢是給開發商的，你賺也要賺另外的錢。

7、在這個過程里面又發現一個錯誤是什么？苛求完美。既要，還要。導致自己什么房也買不了，自己還痛苦。買了之后罵周邊所有的一切，罵天罵地罵整個世界，那是你自己的問題，這一點特別是剛需年輕群體犯的錯誤更明顯。

自住買房：

簡單說一下，還要不要買房？其實你的潛臺詞是——房地產會不會崩盤？我明確告訴你，有需求、有購買力，買！鄭州目前的房價，我認為安全著呢！

如何買？

多簡單：目的明確，方向明確，動態考慮。動態考慮意思是你不要想著一下子就完成、完美、一勞永逸，一勞永逸是勞力士干的事，這不是你能干的事，你未來的房子一定要變化的。買房子要評估自己的實力，有多大屁股，穿多大褲衩。評估自己實力然后去做，現在買的房子絕對不是最后一套房。包括北龍湖的業主，你們現在買的北龍湖房子也一定不是最后一套房子，咱們等著看。

買哪里？

就這些區域，根據自己的情況，看看自己兜里有多少錢，問問自己的內心，了解自己的需求，自己選擇標的。你要問清楚，拿一個筆、拿一個本，把自己目的、需求、現實想一下，分類、孩子、教育、交通、配套考慮一下。中間有一個詞第一次提“分類”，我意思是說一個家庭很有可能兩套房同時在住，這是很多大城市的特征，鄭州未來也是這樣，不要想著用一套房子解決所有的需求，教育和舒適兩者之間很難搞定。

現在再問你一句話，你為何不買二手房？你打死不住三環外二手房為什么不買呢？我認為也是檢漏的機會，為什么？因為你既要、還要。

除了鄭州買哪里？

我劃圈這些城市你自己看吧。北京、西安、重慶、武漢、長三角、大灣區、海南、昆明，滿足部分度假需求，南寧的靠邊，就這一塊可以考慮，其他城市就別看了，沒用。除非天津有教育需求，我認為投資的話就遠離。我并不看好北京未來房價的上漲空間，目前價格已經太高，未來可能有問題。北京情況很特殊。大灣區要重點考慮。

防騙指南：

沒什么指南，恪守人性的東西就可以了。

1、無證不買。

2、沒有土地證的任何內購不碰。

3、名不見經傳的小開發商盡量不碰。

4、經紀人朋友圈的話只信30%，當成信息渠道而已。

5、鑒別商品房、安置房、廉租房、商業屬性住房。

6、莫貪便宜。天下所有被騙皆因貪便宜。

7、關注東哥探盤微信公眾號。至少不會QUE你。

房產投資：

核心是什么？很多人說房產不能投了，我反對這句話，作為老百姓在你沒有更好投資途徑之前，最好的穩妥的投資路徑還是房產。

投資的邏輯

1、房產投資的本質。我認為房產投資在我的概念里面特別簡單，沒那么復雜，投資這些東西是最關鍵的東西，在我們老百姓理解投資是什么？其實和養豬、賣菜、做買賣沒什么區別。我低價買、高價賣，而且能賣出去，我要賺這個價差。

這個時候你明白為什么我說投資不要買那么貴房子的原因嗎？投資要針對最廣泛勞動人民群眾誰接你的盤。邏輯就這么講，多大資本進干多大事、做多大生意。賺的其實不是你投資的錢，賺的是你的認知、風險、煎熬、體力、時間的錢，當然還有運氣。運氣在房產投資里面也是一個不可或缺因素。

下面這些話，跨年演講第一年說了、第二年也說了，今年再說一遍，你們把這個話記在心里邊，很多人根本沒理解，也根本沒記在心里邊。

一是不要只關心你購買新房價格，更要關心樓盤所在區域現在以及未來二手房價格。

二是誰會接手我的房子？誰會租賃我的房子？接手我房子的人是自住嗎？是誰？他是干什么的？有多少數量？單價總價承受力有多高？他在乎什么？這是您要考慮的。

三是最需要思考的核心：現在買入的價格，持有、等待合適價格出手。因為現售的角度來講，你現在買的房子邏輯是什么？現在買的房子三年之后才能交房，交了房之后半年一年之內拿到房產證，如果說限售政策不動的話，三年之后才可以銷售，這是七年的時間。你現在思考不是明年賺多少錢，而是考慮七年之后你的房子能賣情況之下二手房價格是多少，必須有長遠戰略，不是考慮今天買了，明年漲多少。這沒用的，這是房地產投資本質。我們得現實一點。

2、房產投資新常態。

房產投資必須要接受未來有可能慢牛的走勢，不要想著在2020年一個月暴漲30%的邏輯。當你想出貨時，前提：你得有貨！這是所有的根本，這是投資的邏輯。而且不要把雞蛋放在一個籃子里。放棄掉房產投資暴富的念頭！當你有5套房之后，我的建議是暫停吧！余下的錢就花掉、學習得了，而且你必須要有風險預控，必須要有更多的邏輯。

3、除了鄭州，全國投資哪里？

這是一個范疇，圖已經給大家標好了，拍照自己去看，大灣區、長三角已經替大家考察過了，就這些區域。

4、除了鄭州，全球投資哪里？

除了鄭州，如果你有錢可以進行全球資產布局。這是全球一線城市、二線城市、三線城市，就這么多，全球前十是倫敦、紐約、新加坡、香港、巴黎、北京、東京、迪拜、悉尼，還有這么多的城市，我們鄭州也在這榜，鄭州是世界四線城市。我給大家說一個地方，迪拜，之前一提迪拜房產，大家看到很多新聞房價大跌、房子賣不出去，你覺得那是真相嗎？那是小編沒事在其他地方抄的。有時間的話去迪拜不要看沙漠、不要看海邊，看它的樓市，你會感覺這個國家、這個城市是一個神奇的地方。2019年最大的收獲是在這個地方學到很多東西。春節之后我們可以再去一趟，這個地方真的很神奇，它的產品值得所有的鄭州地產公司學習。我用我的邏輯把迪拜分為迪拜的一環、二環、三環，這是東哥解牛大法，我能夠解牛迪拜，你們拿著這個圖到迪拜就不會迷路。

【第六篇章】

反思：房地產行業何去何從？

我想給大家說：我們不能夠抹煞房地產行業在中國城市化進程當中的歷史貢獻。我們得承認這一點的事實。

但是，房地產的確存在很多問題，剛才，我所講到購房者、投資者的七宗罪，在房地產里面存在更多。

比如貪婪、吹牛、傲慢、賣PPT和效果圖，這個事太多了，這一切都是事實。

高周轉害死人，還有更多其他的邏輯。

一堆名目繁多的概念，這個產品、那個產品，房屋漏水交房的時候解決不了，談什么高科技？這都是事實，臉紅嗎？這個問題不只是鄭州地產，整個中國地產其實都這個樣子。用購房者話來說這個東西有什么用？

你不是以客戶為中心，是以領導為中心，是以利潤為中心。購房者現在太聰明，跟過去完全不一樣，時代發生太大大的變化。購房者專業水平真的提高太快太快了。

下面我把這個環節省略一下，因為時間的確太緊了，把更精華的地方給客戶呈現一下。只是想提醒大家，我們應該真正以客戶為中心。

房產從業者在2019年真的很焦慮，大家需要換一個思維來看待這個世界，你知道嗎？你在假裝加班，你的老板也假裝不知道你在假裝加班。

你的核心競爭力是什么？你的核心技能是什么？你的未來是什么？30、35、38效應，我相信每一個人體驗得更深，35歲做不了總監，有的時候都完蛋了，38歲做不了總經理失業了，這是這個行業的殘酷。

我只是建議大家不要浮躁，我看到太多的人浮躁。你們把心沉下來。如果說你具備像東哥一樣研究鄭州樓市、研究區域、研究競品、研究價格、研究所有的東西，你能苛刻到這種程度一定不會失業。但是我看到大家都在浮躁，假裝加班，問客戶不知道，問競品不知道，打一堆虛的電話，捫心自問一下，這是不是事實？在之前真不是這個樣子。這是我的真心話。

最后我想說：

房地產老板們，你們悠著點！

房地產高管們，你們穩著點！

房地產營銷們，你們長遠點！

房地產策劃們，你們踏實點！

房地產銷售們，你們專業點！

房地產中介們，你們務實點！別在朋友圈天天發沒有任何技術含量和邏輯的無知言論。

房地產工程們，你們負責點！蓋的房子好點，別漏水好不好？

規則制定者們，你們科學點！別拍腦袋，為了鄭州樓市健康長遠發展。

無可奈何花落去，心態平和迎春來！

我們要接受趨勢和規律。

春天在未來。

【第七篇章】

預判鄭州樓市2020

這是很多人關注的篇章。

本來還有一個環節是回顧2019東哥跨年演講當時怎么預測的，時間關系就不回顧了至少一半是打臉了。

預判鄭州樓市2020，我認為有個前提，就是政策。中央經濟工作會議上提到的這一句話，這是理解整個中國或者鄭州樓市的核心關鍵，我騰出來位置給你們拍照理解。

"全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期。"

我的判斷：

1、穩字當頭。這個是毫無質疑，這是所有的基調。

2、維權依舊。大家做好準備，2020年依然和2019年一樣，基本上每一個周末還要維權，等著瞧吧，原因很無奈，我也改變不了，太復雜了，有些原因在這兒我也不能說的。

3、依然亂象叢生。這不是否定地產圈，亂象是由多種因素造成的，因為世界本身就存在錯綜復雜性。2020年我對鄭州地產圈買房圈還不是那么樂觀。我認為它會和2019年一樣，因為很多本質的因素沒有改變。

4、這是我的呈堂證供，2020年整體房價不會跌了，但是整體也不會大漲。在這個前提下，各個區域、各個樓盤是不同的。這是買房人的機會，這是投資人的機會。在具體的區域上，我認為白沙依然是風光的，日子是好過的，大北區也許會反轉，前面我花時間解釋了我的邏輯。

5、小陽春會階段性出現。什么時候出現？每個人自己判斷，每個房企自己判斷，每個從業人自己判斷。

6、二手房市場依然冰冷。因為新房不漲，二手房價格根本漲不起來。在這個時候殺老母雞，養小母雞，這是我的話。

7、20000魔咒依然存在，除了北龍湖外。兩萬以上的房子依然不好賣。但北龍湖依然難受。北龍湖依然難受，因為舊房地產還沒有賣完，新的房子又出來，供應量加大，2020北龍湖依然不樂觀，價格也不樂觀。

8、本土中小房企進一步收縮，TOP20開發商進一步蠶食市場。各位本土的小房企要有緊張感。

9、產業不配住宅用地政策影響很大。甚至影響到已經拿到的土地，因為這些事已經成為歷史的，這個有征兆。未來我們看待土地市場，換一種思維來看，游戲規則不一樣了，前一段北龍湖拍地已經出現了。

10、鄭州調控政策會不會調整，取決于其他城市的態度和示范。我覺得我們城市很中庸，不會做挑頭者，但是我們會做跟隨者。

11、最大黑天鵝，我不知道這個夢想2020年能否實現，新鄭、滎陽、中牟是否劃區成功。我不明白為什么不劃、為什么劃不成，而其他地方離主城區有80公里的地方居然劃成了，而我大鄭州竟然劃不成，不明白原因。劃區之后另外一個邏輯出現了，每個人機會自己去把握。

12、2020年四環黨形成。四環閉環形成，打死不出四環外，形成一個新的四環閉環。你們理解四環和四環外邏輯，前面也講過。

13、整體市場進一步稀釋。我的稀釋指的是核心區樓盤越來越少，市場越來越少，它會往外稀釋，主體五環外的外圍市場供應繼續加大，這種供應包括樓盤的供應以及土地市場的供應。

14、鄭州市場凈地供應主要區域：北龍湖、濱河、高新新城、綠博、滎陽健康產業園區、航空港。但這個時候新的問題出現了，新的土地供應越多，區域內短期房價上漲的壓力越大，越漲不上來，同時也孕育著新入場者的機會。

這是我的判斷。

【第八篇章】

春天在哪里？春天在我們心中和行動里。

今天我太貪了，想給大家分享更多的內容，三個小時還是沒有解決我的分享。導致很多環節我只是念了一點發表了觀點，而沒有時間去闡述。

回想今天跨年演講的內容，至少我解決了一個問題，我們對于鄭州城市的理解、對于鄭州樓市的理解、對于房價的理解，逐步變得清晰和本質。我們用顆粒度思維解決生活工作中面臨的很多問題。

雖然2019年非常難，但是我想春天依然會來臨。

春天在哪里？春天在我們的心里和行動里。

今年是我來鄭州的第20個年頭，我2000年到的鄭州，讀的大學，那個時候的鄭州太小、太小，現在回頭來看差異簡直是翻天覆地。當時的鄭州就那一點點，北三環都沒有，中州大道還是107過道，南邊只到航海路，過了航海路到黃河科技大學還要坐小三輪車才可以過去。

二十年過去了，鄭州變成了一個大鄭州，變成有這么多組團的大鄭州。兩年之后、五年之后、十年之后我們如何？

我覺得我們要用精細化、精致化、精準化、極致化態度來面對我們的事、面對我們的人生，我覺得足矣、足夠，不要顧忌外面如何如何。

未來，一定會比過去好嗎？

我的心態是不悲不喜，我們應該以觀世界、世界觀的態度評判世界的發展。比如說前兩天，伊朗和美國又干起來了，世界似乎不平靜。但是，你的內心平靜嗎？

未來的世界依然充滿了挑戰與壓力，未來的世界依然充滿了機遇與希望。

2020年馬上快奔四了，年近不惑，突然發現越來越惑。人生的閱歷給我最大的經驗是我覺得要平靜下來。世界很多東西其實和你沒有關系，你所需要做的事情是把自己事情做到好，做到極致，超越自己。你競爭不是把別人干死，是把自己給干死，這才重要。

我覺得應該平靜預期、最大努力。其實，我是昨天晚上才把這個詞改了，原來的詞是“悲觀預期，最大努力”，不管悲觀也罷、平靜也罷，這都屬于現在和未來。

一生二，二生三，三生萬物。

【東哥探盤】由0到3，今年是三周歲生日。今天我也有一個重要的事項發布。

過去這三年，我一路走來，我放棄了很多，孕育了【東哥探盤】這樣一個孩子。三年了，我得到的結果有兩個：一是我跨年演講600張票，你們給我買完了，這是我最大的榮耀；二是還有另外一部分人送我的一首詩。

《東哥頌》

中原文豪李東升，

起早貪黑把文登；

若有哪家房難賣，

火速聯系把文登。

我不覺得這是有人在黑我，恰恰是在夸我，替我做廣告呢。這才叫真的東粉兒。各位大佬，2020年你們樓盤如果真的房子難賣的話，火速聯系我把文登。

今年還做了更多的每天早晨和大家分享東哥心靈胡辣湯，2019年還做了更多的我引以自豪這么多牛的落位圖，這是我們這個團隊對這個行業最大的貢獻。這么多落位圖我都有，為我們的行業、為我們買房、為投資做了大量很牛的東西。我覺得其他城市沒有做到這樣極致。

一切都過去了，一切屬于未來。

今天我想趁這個機會發布東哥探盤新LOGO。

之前的老LOGO是這個樣子。我們來看一下新LOGO。

新LOGO和過去沒有發生本質的改變，但是這四個字是一點一劃扣出來的，它符合我心目中對于“東哥探盤”的理解，我覺得冷靜、理性、睿智、立體。我認為核心是“探”這個字，它其實是一個眼睛。后面看到落款，那是一個LOGO的演繹和使用。

當然，我認為東哥探盤更應該還有一點點溫暖、一點點暖色。我覺得這是東哥探盤這個平臺，我所給它賦予的一種東西。我理解的東哥探盤，不僅是一個自媒體，更是一個平臺，一個智庫，這是未來我想要做的一個方向。

今天，現場還來來了很多自媒體人。我們一起用知識、專業、勤奮給鄭州的房地產圈、給鄭州買房人提供這么多信息。我認為鄭州自媒體在全國都是標桿。這是鄭州自媒體人的驕傲。

世界上只有一種英雄主義，那就是看清生活的真相之后依然熱愛生活。今天我們談到真相，我覺得無論如何都是愛生活，其他一切都是扯。五套房之后，你賺錢是為了什么？為了生活。我覺得很多人都忘了，生活是什么？回想一下。

尼葛洛龐帝說過，預測未來的最好辦法就是把它創造出來。生活本不易，人生不如意十之八九。

別矯情！Just do it。Impossible is nothing!

我們只需要去做，一切都能創造不可能，超越自己就OK，這是我對這個世界的理解。

祝您2020年色彩繽紛。

東哥探盤祝各位東粉兒萬事如意，心花怒放！

ID：donggetanpan

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