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消費(fèi)者在買房時(shí)，實(shí)際支付的房款和寫(xiě)在合同里的總價(jià)款不一致，才發(fā)現(xiàn)自己在不知情的情況下，莫名交了一筆“居間服務(wù)費(fèi)”。

實(shí)際上，這正是一些房產(chǎn)公司在利用“陰陽(yáng)合同”，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。此舉既涉嫌變相漲價(jià)，又規(guī)避了當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的公共政策，涉嫌偷逃稅款，因此不受法律保護(hù)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，也要注意仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同內(nèi)容，避免口頭約定，也避免糊里糊涂“入坑”。

一套七八十萬(wàn)元的商品房，“稀里糊涂”被索取8萬(wàn)元至12萬(wàn)元不等的“居間服務(wù)費(fèi)”。日前，長(zhǎng)春市消費(fèi)者協(xié)會(huì)受理了4宗因購(gòu)房產(chǎn)生糾紛的投訴。在消協(xié)的調(diào)查解決下，消費(fèi)者郭先生等4人，終于從地產(chǎn)公司拿回了被多收取的款項(xiàng)及利息。

“購(gòu)買房產(chǎn)是大額消費(fèi)，但在買房的過(guò)程中由于信息不對(duì)稱等原因，可能會(huì)存在各種各樣的陷阱。”長(zhǎng)春市消協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)鐘萍說(shuō)。

莫名轉(zhuǎn)款給了第三方公司

2018年10月29日，郭先生在長(zhǎng)春某售樓中心訂購(gòu)了一套97平方米的房屋，售樓人員說(shuō)房屋總價(jià)約合87.5萬(wàn)元，單價(jià)約0.9萬(wàn)元/平方米。郭先生刷卡交了12萬(wàn)元定金，售樓中心為其開(kāi)具了沒(méi)有加蓋公章的12萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)收據(jù)。當(dāng)時(shí)，郭先生以為這就是購(gòu)房定金款的收據(jù)。

次月6日，郭先生到售樓處交了55.91萬(wàn)元首付款，這次開(kāi)具的是首付房款收據(jù)，同時(shí)又辦理了20萬(wàn)元購(gòu)房貸款，合計(jì)總房款87.5971萬(wàn)元。雙方簽訂了購(gòu)房合同。

2019年8月，郭先生去領(lǐng)取房屋發(fā)票時(shí)，發(fā)現(xiàn)發(fā)票上房款總價(jià)格是75.5萬(wàn)元。地產(chǎn)商財(cái)務(wù)人員解釋，有12萬(wàn)元款項(xiàng)刷卡時(shí)轉(zhuǎn)給了第三方代理公司——長(zhǎng)春某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司收取，所以不提供這12萬(wàn)元的購(gòu)房發(fā)票。

此時(shí)，郭先生才注意到購(gòu)房合同中顯示房屋單價(jià)0.7808萬(wàn)元/平方米，總價(jià)75.5萬(wàn)元。而在購(gòu)房過(guò)程中，銷售人員并未提及轉(zhuǎn)給第三方代理公司的款項(xiàng)，購(gòu)房合同對(duì)此也沒(méi)有明確相關(guān)事宜。

無(wú)獨(dú)有偶，2018年9月22日，裴先生在長(zhǎng)春某售樓處看中一套84平方米房屋，銷售人員報(bào)價(jià)0.97萬(wàn)元/平方米。隨后，他按照要求交了23.0775萬(wàn)元首付款，并辦理了59萬(wàn)元貸款，合計(jì)共支付82.0775萬(wàn)元。雙方簽訂的購(gòu)房合同顯示，購(gòu)房金額為0.875萬(wàn)元/平方米，房屋總價(jià)款為74.0775萬(wàn)元，銷售商當(dāng)時(shí)開(kāi)具了兩張票據(jù)，一張是寫(xiě)有居間服務(wù)費(fèi)的8萬(wàn)元無(wú)章收據(jù)，另一張是寫(xiě)有首付款15.0775萬(wàn)元，蓋有房地產(chǎn)公司公章的收據(jù)。

“為什么合同簽訂總價(jià)款與實(shí)際支付有8萬(wàn)元差價(jià)？”面對(duì)裴先生的疑問(wèn)，銷售人員稱，要買房合同只能這么寫(xiě)。

收取未予標(biāo)明的價(jià)款屬變相漲價(jià)

針對(duì)幾人的投訴案例，鐘萍表示，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，著力解決當(dāng)前商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂，信息不透明、價(jià)格欺詐等問(wèn)題，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，吉林省也專門(mén)對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題作出了規(guī)定。

鐘萍介紹，商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)公示后，可以自行降價(jià)、打折銷售，但漲價(jià)必須要重新申報(bào)備案。

同時(shí)，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為出售方向購(gòu)房者提供相關(guān)咨詢服務(wù)本就是義務(wù)，然而，其銷售人員向購(gòu)房人虛報(bào)價(jià)格，一房?jī)蓛r(jià)，額外在商品房標(biāo)價(jià)之外加價(jià)，另行收取未予標(biāo)明的專款價(jià)，即居間服務(wù)費(fèi)，實(shí)屬變相漲價(jià)，明顯違反了《吉林省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定。”鐘萍說(shuō)。

鐘萍告訴記者，樓盤(pán)額外收取服務(wù)費(fèi)屬于“陰陽(yáng)合同”，依據(jù)合同法第52條規(guī)定，超出房款的部分，不在合同之內(nèi)，不屬于雙方約定內(nèi)容，屬于單方面強(qiáng)制行為。此舉規(guī)避了當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的公共政策，又涉嫌偷逃稅款，因此不受法律保護(hù)。

消費(fèi)者需多方警惕房產(chǎn)銷售貓膩

接到消費(fèi)者投訴后，長(zhǎng)春市消協(xié)工作人員聯(lián)系了地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人。

隨后，地產(chǎn)公司副總經(jīng)理來(lái)到了長(zhǎng)春市消協(xié)。他解釋，公司近幾年將主要精力都放在了開(kāi)發(fā)等前期工作上，商品房銷售工作一直委托相關(guān)公司。原本以為已經(jīng)支付銷售公司較高的服務(wù)費(fèi)用，同時(shí)還約法三章，特別是對(duì)房屋銷售價(jià)格問(wèn)題做出了不允許邁入紅線區(qū)的明文規(guī)定，否則每個(gè)出售房屋將處罰5萬(wàn)元違約賠償金，但沒(méi)有想到仍會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。

“對(duì)銷售公司做出的違法違規(guī)行為，地產(chǎn)公司絕不姑息，也不允許再有同樣問(wèn)題發(fā)生在地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中。”這位副總經(jīng)理表態(tài)道。

鐘萍提出建議，要求地產(chǎn)公司要通過(guò)調(diào)查，將涉及同類問(wèn)題購(gòu)買者的一并解決，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)防控管理機(jī)制，避免違法違規(guī)、損害消費(fèi)者合法權(quán)益問(wèn)題再次發(fā)生，并希望地產(chǎn)公司能與消協(xié)建立糾紛互通解決對(duì)接機(jī)制，共同努力營(yíng)造一個(gè)消費(fèi)和諧的市場(chǎng)環(huán)境。

目前，4宗投訴案件所涉及的多收費(fèi)款項(xiàng)及利息已全部退還到消費(fèi)者手中。

針對(duì)購(gòu)房中經(jīng)常出現(xiàn)的消費(fèi)糾紛問(wèn)題，鐘萍提示，消費(fèi)者在購(gòu)房前一定要了解擬購(gòu)房屋是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)，地產(chǎn)“五證”是否齊全，不可盲目交納包括定金在內(nèi)的任何款項(xiàng)。

“為避免開(kāi)發(fā)商在合同上做手腳，簽合同時(shí)，一定要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同內(nèi)容，特別要注意銷售人員宣傳信息和承諾內(nèi)容要全部載入正式合同中，避免口頭約定。”鐘萍說(shuō)，“如果碰到采用簽訂‘陰陽(yáng)合同’的方式辦理交易手續(xù)，消費(fèi)者一定要加以防備并抵制。”

此外，鐘萍特別指出，目前在新房開(kāi)盤(pán)銷售過(guò)程中，客戶所交的籌金或預(yù)交的認(rèn)購(gòu)款，其實(shí)質(zhì)都屬于訂金范圍，按理開(kāi)發(fā)商應(yīng)同意客戶在沒(méi)有簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的情況下退回，但開(kāi)發(fā)商與客戶所簽署的法律文件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、收據(jù)中一般都明確書(shū)寫(xiě)為定金，客戶無(wú)正當(dāng)事由很難要求退回。

“消費(fèi)者在購(gòu)房中對(duì)所交納的費(fèi)用及簽定的協(xié)議等材料要了解清楚，仔細(xì)查實(shí)并核對(duì)票據(jù)明細(xì)，對(duì)名稱不符、已交納費(fèi)用不符和所簽定材料不符等情況，及時(shí)指出并更換，避免糊里糊涂‘入坑’。”鐘萍說(shuō)。