有人調侃說，最近這段時間，是衡量房屋空置率的最佳契機。

原因很簡單，現在所有人都是大門不出，二門不邁，當巨大的人口流動在瞬間停頓下來，小區里不管燈火通明還是黑燈瞎火，不管你有幾套房，都得待在一個住處，空置的房屋自然會“現原形”。

不過，從1月下旬返鄉潮算起，大量人口已經回到老家，與平時的居住地點有很大差異，現在看很多一二線城市處于“空城”狀態，其實并不符合平時的空置房規律。

更何況，現在到底有多少房子空置，在學術界依然爭論不休。

先說空置率。

一般來說，空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。

在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發布的數據顯示，住房空置率為21.4%。

看來，各大機構調研目前樓市中的空置率，大部分都在20%-25%之間。

再說賣出去了多少房子。

根據房屋銷售面積來算商品房數量，從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。

過去20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

但是，這1.7億套說的只是商品房，而沒有包含數量巨大的農村自建房、城中村棚戶區的小產權房、單位和學校宿舍等類型的房子，這一點需要先交代清楚。

按1.7億套房屋存量，20%的房屋空置率來算，目前全國閑置房屋達到了3400萬套。

因為沒有把大量小產權房納入計算范圍，所以3400萬套空置房這個數字，明顯是偏保守的。

大家都知道，1998年啟動了房改，也就是說，經歷了21年的時間，3400萬套房子擱在那“沒人要”。

那么，再過10年后，有多少房子會“爛在地里”？

這需要分兩個方面來說。

第一，10年后，房屋空置率會如何變化？

要預測10年后的房屋空置率，必然要回溯以前的數據。

我查了一些資料，有第三方機構的統計，1994年至2008年，我國商品住宅空置率由16.897%降至6.339%，下降10.6個百分點，雖然降幅很大，但有一點需要注意：15年平均空置率分別為13.68%和11.28%。

注意，1994年到2008年這個時期，房屋空置率反而是下降的。

到了2014年，西南財大開始發布一系列城鎮住房的報告，其中提到了房屋空置率已經達到了22%的水平。

不難看出，1994-2008年這個階段，因為大量人口進城，此時房子總量其實是“不夠住”的，空置率下降實屬正常。

而2008年之后，房地產開發體量越來越大，很多中小城市的房屋開始變得“過剩”，空置率升高到20%以上絲毫不奇怪。

而從2014到2020年這個階段，雖然房地產銷售面積依然高速增長，但是，在棚改貨幣化，放開落戶，城鎮化加速的影響下，空置率也依然維持在20%-30%之間，變化并不大。

照這樣的“軌跡”來測算，目前城鎮化率離70%-80%依然還有很大空間，再過10年，空置雖然還會走高，但應該不會突破30%，應該在25%-30%左右。

第二，未來10年，會賣出去多少房子？

這一項其實很容易計算，前段時間，黃奇帆在一場演講中用3個數字回應了這個問題。

1，當前我們的人均居住面積已經突破40平米，對照歐美日韓等發達市場，提升空間是很有限的。

2，10年后，我國城鎮化率達到70%，“劉易斯拐點”將會來臨。

3，目前我們的新建房標準為50年以上，不會再像以前那樣動不動就“拆除翻新”，折舊率下降。

目前城市居民有7個億，存量房屋300多億平米，加上未來10年涌入城市的兩億人口，存量房屋面積會增加到400億平米左右，按每人50平米來算，房屋的年均銷量應該是8億平米。

照這樣來算，10年后，年銷售量是8億平米，加上每年城市更新、老舊房屋改造有兩億平米，10億平方米就是樓市的平衡點。

黃奇帆被譽為“最懂經濟的市長”，也是學術界知名的經濟學家，現任中國國際經濟交流中心副理事長，稱之為“國家智囊”絲毫不為過，他的觀點是建立在詳實數據上的結論，值得我們參考。

按他的推論，每年新增房屋銷售面積假如是10億平米，未來10年，意味著會新增100億平米的房子，按100平米一套房，那就是1億套房子。

結合25%-30%的空置率，再用1.7億套存量+1億套增量，答案就呼之欲出了：10年后，有6700萬套-7000萬套房子可能會“爛在地里”。

將近7000萬套空置房是什么概念？

前段時間上海證券報披露了一個數據，根據記者統計，目前我國存量商貸大概是6000多萬筆，也就是說，現在的房地產市場，早就變成了“1人買多套房”，“1家擁有多套房”的投機市場。

這對于苦苦等等一套房的首套剛需族，無疑是“不友好”的。

有房的人寧可把房子“爛在地里”，而沒錢買房的人，卻只能選擇節衣縮食，甚至不結婚，不生孩子，以避免生活質量下降。

經濟學家李迅雷的一段話，說出了剛需族的“心聲”：空房越多，“剛需族”的孩子越少。

李迅雷在前段時間發布研報指出：中國、阿聯酋、美國所擁有的摩天大樓數量，均超過10座，而人口粗出生率也只有10-12‰的低位水平。

2016年至今，每年的銷售面積持續突破歷史記錄，與此同時，我們的生育率也一直處于下行趨勢，在剛剛過去的2019年，統計局披露的數據顯示，新生兒數量不足1500萬，其中有57%都是二胎。

因此，房地產市場下一步的目標，是提高“爛大街”空置房的持有成本，讓投機客把這些房子賣出去。

同時，通過租賃市場、保障房體系，確保剛需群體居者有其屋，只有讓各個群體都能有房子住，才能避免大量空置房和投機氛圍出現。