我認為可以把這個話題分為兩塊來談。

一個是“城市民宿能不能做？”

一個是“如何做好城市民宿？”

首先來說第一個，開一個城市民宿的可行性問題。

在開一個民宿之前，我們需要做一定的市場競調和數據收集，在對市場有一定基礎了解和數據整理分析之后，方才可以做一個可行性的判斷。

我們在做市場數據收集時，主要從以下幾個方面來考慮。

市場總量：包括民宿所在目的地或者商圈游客總量和民宿總量兩塊，游客總量決定了蛋糕有多大，民宿總量決定了蛋糕有多少人在搶。

市場潛力：即當地民宿市場所處的生命周期，屬于新生期、成長期、成熟期、衰退期哪個階段，此所處的生命周期決定了以后的經營策略與運營的難易程度。

可經營期：經營期的長短決定了一家民宿全年的可預定間夜量。四季型的經營期較長，通常全年可經營，價格波動幅度較小；應季型的通常只經營幾個月，價格波動幅度較大；熱點型的基本上靠一年中某些特殊的時間段，經營期最短，且價格波動幅度最大。

消費人群：游客人群的當晚留宿比例，消費人群的年齡結構，消費人群的消費能力，消費人群的預訂習慣。這些因素決定了民宿日后的推廣方向。

競爭商家：同檔次競爭商家有多少家，是否有現象級的競品商家存在。

以對競品數據的的收集為例

比如，我想在春熙路開一家三居室的城市民宿“花滿樓”

那么通過對愛彼迎、途家、小豬、榛果等平臺，我們便可以對以下情況做一個數據采集。

三居室房源在整個商圈的數量和分布情況；

三居室房源占整個春熙路商圈房源數的比例；

三居室房源的價格分布情況；

三居室房源在各平臺的點評積累情況（數量和耗時）；

三居室房源在商圈內的主要競品商家；

主要競品商家的遠期房態情況。

通過對這些采集數據的整理分析，我們便可以對市場有個基礎的了解和判斷。

那么接下來我們便需要做一個重要的工作，成本核算和營收預算。

有關城市民宿的成本核算，占據大頭的主要是房租成本和裝修成本，這些是可以租賃起來做每個月的攤銷。其次主要是人員工資，床品，洗滌成品，易耗品，能源費用，管理費用，其他費用等，這部分是動態的，是根據入住率變化的，可以先做一個大致預估。

有關營收預算的部分，便是基于對自身民宿的價格定位和市場的判斷來做的市場預估，因為已經做了成本核算，所以根據每月的營收目標（根據市場淡旺季有所變化），自身的價格定位，可以算出盈虧平衡點所需要的入住率，那個入住率便是生死線。

所以有關“城市民宿能不能做”，便是在了解市場的基礎上，通過對未來的成本營收測算，最終對自己運營銷售能力的一個判斷，如果沒有做到生死線以上的信心，那便不能輕易涉入。

這里再延伸一個風險性話題，目前各地對城市民宿的政策不一，有些地方會存在政策性風險，而這種風險造成的損失也可能是最大的，所以一定要先了解清楚當地對民宿的態度和政策，方才可行。

我們現在再來看第二個話題，“如何做好城市民宿”。

我把這個同樣分為三塊，一塊是如何做好民宿產品，一塊是如何做好民宿運營，最后一塊是如何做好民宿營銷。

有關民宿產品，說一點自己的感受，民宿始終是非標住宿，那么它最大的賣點便是不同的特色，有趣的體驗，有溫度的溝通，如果出的民宿產品在市場上存在著大量同質化房源，且管理上標準且冰冷，最終只會如酒店市場一樣陷入價格戰的境地。

有關城市民宿運營的部分，由于不是我所擅長的部分，僅給一些個人建議。民宿大多是房量較少的非標住宿，因此運營的部分應偏重于提升效率，而非一些嚴格的自我限制。這種效率，體現在各個日常的細節，如各類民宿版pms后臺工具的使用（不建議使用標準酒店的pms后臺），日常價格的靈活調整，充分給對客管理人員各權限（折扣優惠，免費升級，延遲退房等）。

最后，關于如何做好城市民宿的營銷，會在后面的營銷篇中重點介紹，敬請期待。

江湖再會，后會有期！