深圳普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)迎來重大變化，“雙11”這一天，深圳住建部門和稅務(wù)局相關(guān)工作人員均確認(rèn)，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。
過去五年，深圳的普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)以總價(jià)、容積率和面積為判斷標(biāo)準(zhǔn)，隨著房價(jià)的大漲，深圳不少房源“被豪宅化”。如今，普宅標(biāo)準(zhǔn)不再考量總價(jià)，意味著將有部分房源從非普宅劃入到普宅范圍。眾所周知，深圳對于非普宅將另外征收差額增值稅，這被稱之為“豪宅稅”，隨著新的普宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，將有一部分房源免征增值稅。在分析人士看來，或?qū)⒂?0%的市場交易免征增值稅，而每套房源免征的稅費(fèi)或?qū)⒏哌_(dá)幾十萬元。
不再以總價(jià)計(jì)算非普宅標(biāo)準(zhǔn)
對于普宅和非普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，深圳市住房和建設(shè)局于11月11日公開回應(yīng)稱，日前，深圳市將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。這是在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實(shí)國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。
深圳市住房和建設(shè)局還表示，本市目前適用的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年9月公布實(shí)施。隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，該普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配。
2015年9月，深圳發(fā)布《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》。根據(jù)《通告》，將按十個區(qū)來劃分：羅湖區(qū)每套總價(jià)390萬元及以下；福田區(qū)每套總價(jià)470萬元及以下；南山區(qū)每套總價(jià)490萬元及以下；鹽田區(qū)每套總價(jià)330萬元及以下；寶安區(qū)每套總價(jià)360萬元及以下；龍華新區(qū)每套總價(jià)320萬元及以下；龍崗區(qū)每套總價(jià)280萬元及以下；光明新區(qū)每套總價(jià)250萬元及以下；坪山新區(qū)每套總價(jià)200萬元及以下；大鵬新區(qū)每套總價(jià)230萬元及以下。
2015年9月，深圳發(fā)布《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，規(guī)定了普宅標(biāo)準(zhǔn)。圖片來源 政府文件截圖
按照上述標(biāo)準(zhǔn)，滿足總價(jià)、面積、容積率，均可視為普通住房，在二手房交易中可享受增值稅減免等優(yōu)惠政策。如今新的調(diào)整，最大的變化是將總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)去掉。
眾所周知，2015年、2016年，深圳房價(jià)飆漲，“普通住宅豪宅化”日趨明顯。根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年10月，深圳市的新房和二手房價(jià)格分別為33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均價(jià)到了54120元/平方米，二手房均價(jià)達(dá)到了59956元/平方米，比2015年10月大漲了61%和36%。過去兩年，深圳房地產(chǎn)行業(yè)有不少聲音指出，深圳需要上調(diào)豪宅稅的標(biāo)準(zhǔn)。
深圳市住房和建設(shè)局也表示，目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負(fù)擔(dān)。對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
單套房源稅費(fèi)將少交20萬左右
普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，最大的影響是二手房稅費(fèi)。目前，深圳二手房交易增值稅稅收政策是：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
11月11日，對于普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，深圳稅務(wù)局官方微博回應(yīng)稱，買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。圖片來源 深圳稅務(wù)局微博截圖
深圳市稅務(wù)局官方微博11月11日對于普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整也回應(yīng)稱，該普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策，由市住建部門制定；買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。
按照新的標(biāo)準(zhǔn)，將有一部分房源從非普宅劃入普宅，這部分房源如若購買2年以上（含2年）對外銷售，將免征增值稅。
將多大程度影響購房者的稅費(fèi)呢？中原地產(chǎn)以南山一套網(wǎng)簽700萬元、原登記價(jià)350萬元的房源做對比，在調(diào)整前，該套房源被列為非普通住宅，如果滿兩年出售，在標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前，總稅費(fèi)為34.75萬元，調(diào)整后的稅費(fèi)為13.66萬元，稅費(fèi)減少近21萬元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳戶型普遍比較小，在二手房市場流通房源中，面積超過144平方米的只有15%，也就是說，新標(biāo)準(zhǔn)將影響大約市場30%的交易，這部分房源稅費(fèi)將大大減少。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英認(rèn)為，新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)受益最大的是購房者，將直接減少購房成本，成本基本上節(jié)約20萬左右。與此同時(shí)，稅費(fèi)減少在一定程度上會增加深圳購房需求增加，帶動二手房成交量的走高。
“該政策雖然可能帶來市場的短期波動，但整體來看，屬于市場化的政策調(diào)整。”張大偉如是說。
業(yè)內(nèi)：北京也到了普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)候了
與深圳相似的是，北京同樣面臨“普宅豪宅化”的情況。而此次深圳普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，在業(yè)內(nèi)人士看來，北京也到了普宅標(biāo)準(zhǔn)必須改的時(shí)候了。
眾所周知，北京目前實(shí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為2014年的版本。首先需滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下；其次，單價(jià)不超過最高限價(jià)，或總價(jià)不超過最高限價(jià)，單價(jià)、總價(jià)符合其一即可。
具體的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元/套；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普宅。
按此現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，新京報(bào)記者曾梳理過北京有成交記錄的45個限房價(jià)項(xiàng)目，統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)：45個限房價(jià)項(xiàng)目中，67%的項(xiàng)目全部房源為非普宅，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的僅有2個，另有14個項(xiàng)目包含有部分或少量普宅，為其中一些小戶型房源。
張大偉表示，北京86%的新建住宅被認(rèn)定為豪宅，六環(huán)內(nèi)普通住宅僅有5%。
眾所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差異很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。這對于二手房的購房者以及有換房需求的人來說，影響較大。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，目前，五環(huán)外的很多限房價(jià)項(xiàng)目都超出了普宅標(biāo)準(zhǔn)，而真正會住到這些房子里的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對來說并未達(dá)到很高水準(zhǔn)，這一部分人理應(yīng)在稅費(fèi)優(yōu)惠上給予傾斜。“普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)針對當(dāng)前的市場現(xiàn)狀作出適時(shí)、及時(shí)的調(diào)整。”
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對 張彥君
