本文作者：美房網康老師

四天前，我發表了《買房都是投資，租房才是剛需》的文章，引發巨大爭議，可以堪稱悍然風波。

爭議就是分歧，分歧就是成交，成交就是商機，成交就是兩個有分歧的人互相換手的方式，所以，找到分歧點也就是爭議點就是商業模式建立的起點。

而這個爭議，也正是房地產場市場的發展方向，就是人們為什么買房的核心問題。

四天前我的文章同樣闡述了婚房為什么是假剛需的原因，我得出了“婚房不是用來住的，只是婚姻的穩定器”的結論。比如很多新婚年輕人在老家買了婚房，領了結婚證，但是人都在北京打工租房住吶，這個時候買的婚房只是一個擺設，而是為了讓丈母娘同意領結婚證才買的，而丈母娘之所以讓買房才能嫁女兒，本質上就是希望女兒的老公是一個負責人的人，萬一離婚了也可以通過分割房產讓女兒免受損失。這就是我說的“婚房不是用來住的，只是婚姻的穩定器”的道理。

連大家都公認的最剛的剛需房婚房都是偽剛需，那么還有真的剛需房嗎？其實，租房才是真正的剛需，所有的買房都是投資為目的。

買房的本質就是看漲房價，也就是預期房價確定會上漲，并且希望能夠獲得這個房價的上漲收益，如果自己沒有房子那么房價上漲的收益就跟自己沒有關系，如果自己有房子，那么房價上漲的收益就可以屬于自己。這就是買房的根本原因。

同樣，賣房的根本原因就是預期房價下跌，并且為了規避房價下跌帶來的財富縮水所以選擇賣房。有的人可能會說，雖然預期房價會漲，但是急需用錢的時候也會賣房，這是錯誤的，因為這個時候房主通常會選擇抵押借款的方式，只要房住主認為房價上漲的收益能夠覆蓋借款的利息成本，那么房主一定會選擇抵押房產的方法。這個道理在我提出的“0元租房0利息貸款”的商業模式中，已經告訴了大家抵押跟租房就是一對分歧，所以才能夠成交的原因。

既然所有的買房都是看漲房價，那么如果預期房價下跌，那些剛需會不會買房，我說不會的，這個時候這些人會選擇租房。不是有很多人說自己不在乎房價漲與跌，自己買房只是為了住，其實這種人心理的真實想法是壓根就不相信房價回下跌，或者說認為現在房價已經是底部了。這種人恰恰就是經營高手，嘴上說的跟心理想的讓別人看不出來差別，就像有的商戶在賣東西時會說我的產品別人排隊都買不到，看在你今天來了就賣給你吧，如果你相信了那么你就輸了。

那么，學區房算不算剛需，同樣的道理，學區房的邏輯就是披著剛需外衣的炒房，因為買學區房的邏輯就是我自己的孩子先上學，等畢業以后再高價賣給下一個有上學需求的人，也就是預期學區的價值會越來越高，所以學區房的本質不是炒房，而是炒學區。如果這個學區房買家預期未來沒有人會買他的學區房，或者學區未來會消失，或者租房的可以上學，那么這個買家打死都不會多花好幾百萬的價格去接盤學區房。

更確切的將，買房的人只要認為房價的上漲收益能夠超過銀行理財的收益，那么就會投資買房。而貸款買房的邏輯就更加明顯，那就是房價的上漲收益能夠超過貸款利息以及首付款的理財收益總和，那么這個人就一定選擇買房。

而賣房的邏輯也非常清楚，那就是房價下跌的幅度超過自己租房的成本，那么這個業主一定選擇賣房。或者說即使房價平穩，如果自己把房子賣了拿到的現金去做其它投資的收益可以超過租房的成本，那么房住主也會賣出房產。

以銀行理財收益4%為例，如果房價保持平穩的情況下，并且房子的租金回報率低于4%，就會有很多房主選擇賣出房產，拿著這些現金去做銀行理財，然后用理財收益去租房，之后還有剩余，這就是賣出的邏輯。

比如，中國有很多房子的租金回報率只有1%。可是還有很多人愿意買房持有，根本原因是房主認為房價會漲并且這個漲幅會超過銀行理財收益。可是如果房主不再認為房價會漲，那么就會賣出。

這個房主的當前房產總價500萬，租金每年6萬，如果賣出拿到500萬現金，做銀行理財收益，那么每年的利息收益就是20萬，拿出6萬租房，還能剩下14萬，居然比上班還合適，這個房主會不會動心吶，當然這個時候對房主最糾結的就是房價會不會漲，萬一又漲了，豈不是賣虧了。

所以，去年11月12號，人民網發表文章《房地產的“國家態度”》指出：“對待財富，當今百姓的理念已發生很大變化，即儲蓄再也不是財富了，儲蓄反而會因通脹和資產漲價而縮水。儲蓄下降，除千禧一代消費前衛外，根源就是百姓要買房。未來，房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式，只要房價不是跌得太厲害(國家也不允許出現這種情況)，房子作為財富的美好感覺將長期存在。”

既然“房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式”，那么所有的房主都會用房子的收益跟儲蓄做對比，哪個收益高就會持有哪個。所以，未來房子的租金回報率就成為了選擇的關鍵，這也就是國外房子平均的租金回報率穩定在4%到5%的根本原因，而中國也正在向這個趨勢在轉化。

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