法律知識要點：租客拖欠房租，甚至在沒有支付租金的情況下直接搬離，這種情況估計不少房東都遇到過。如果房東遇到這種情況該怎么辦？當然，在不能協商解決的情況下，也只能是采取法律途徑了，下面筆者說說相關的法律問題，供大家參考。

租客與房東之間是合同關系，一般情況房東與租客之間是簽訂有租賃合同的，會約定一些基本的租賃合同內容，比如租賃期限、價格、租金支付時間、押金數額、違約責任等等內容。所以，一旦租客拖欠租金甚至逃走的，房東就可以結合自身的情況，提出如下訴訟請求的一項或幾項：

一、解除雙方簽訂的房屋租賃合同。

在合同期內，租客拖欠租金達到一定的期限時或者直接逃走，符合解除條件的，房東可以提出該項請求。因為，租客雖然違約，但合同還在租賃期限內，房東當然也可以請求繼續履行合同，但是繼續履行合同可以給房東帶來的損失更來，選擇解除租賃合同一般是上策。

二、請求支付拖欠的租金。

租客還沒有搬離的房屋的，可以請求支付至搬離之日的租金，不寫確定的日期和金額，如果租客已經自行搬離的，可以請求至搬離之日的租金，不足一個月的租金，按天折算。

三、按租賃合同約定，要求租客支付違約金。

租客沒有按期支付租金甚至在租賃合同期限內自行搬離的，該行為構成合同違約，房東無論是否請求解除租賃合同，都可以按租賃合同約定，要求租客支付違約金。

四、可以請求賠償損失。

如果租賃期間，有將租賃物或附屬設施損壞的，可以按價要求賠償。但是，房東需要注意的是，物品的價格要根據新舊程度確定，不能全部按暫時的物品定價。另外，如果沒有約定違約金的，房東如要求賠償損失，需要舉證證明有哪些具體的損失。

五、恢復房屋的原狀。

出租的房屋如果是商鋪，一般情況下不同的行業需要不同的裝修，可能會很大程度上改變原來的格局，恢復原狀也需要很高的費用，因此對于改變較大的裝修，房東也可以要求恢復原狀或因此產生的費用。

六、不予退還租房押金或保證金。

目前從房屋租賃市場行情來看，大多房東都會收到一定的租房押金或保證金，一般會約定租賃合同到期后，沒有發生違約的，押金或保證金予以退還，否則沒收，雖然沒有沒收是行政強制手段，但本質上就是不予退還的意思。需要注意的是，如果不退還保證金的，違約金或賠償損失一般不再支持，押金或保證金與違約金、賠償損失是一樣的，彌補房東損失的功能，不能過分加重房客的違約責任，避免造成利益失衡。

綜上分析，租客發生違約時，房東可以根據實際情況選擇上述的一項或幾項主張權利，尤其是違約金和賠償損失，實務中一般無法同時主張，除非違約金不足以彌補損失。現在筆者分享一篇涉及上述法律問題的實務案例，供讀者參考。

基本案情

原告仝某燕訴稱：2015年7月11日，原告與被告簽訂了一份商鋪租賃合同，合同約定租賃期限從2015年3月31日至2018年3月31日。雙方約定2015年4月1日至2017年3月3l日每月租金人民幣3,200元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金人民幣3,500元，每月10日前交付當月的租金。被告向原告支付人民幣2,000元作為保證金。

因租戶陳某志在沒有通知原告的情況下于2017年10月偷偷搬走，造成原告損失。經派出所、居委會法援處、本人與被告多次協商無果。按合同第九條約定租賃期未屆滿前，一方擬終止租約時，應提前一個月并征得他方之同意并賠償他方一個月之租金額，作為損害賠償。

按合同第十二條租期屆滿或合同終止時，被告未將商鋪恢復原狀交還致甲方受損害，原告可要求損害賠償。

被告的行為顯然嚴重損害了原告的合法權益，為了維護原告的合法權益，原告只好訴至法院，請求判決：1、被告支付原告當月租金人民幣3,500元；2、被告支付原告違約金3,500元；3、被告支付店鋪損壞恢復維修費人民幣3,000元；4、被告交清水、電費等費用。

被告未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯意見。

判決要點

法院審理認為：原告與被告簽訂租賃合同，原告將商鋪出租給被告，由被告支付租賃費用，雙方之間成立租賃合同關系，其權利義務應受我國合同法調整。

原告主張的2017年10月份租金。原告提交雙方的租賃合同，證明2017年4月1日至2018年3月31日期間雙方約定每月租金為人民幣3,500元，原告提交催款微信截屏照片，證明被告未支付當月租金，其要求被告支付當月租金人民幣3,500元，有事實與法律依據，法院予以支持。

原告主張的違約金。雙方在合同中約定，在租賃合同未屆滿前，一方擬終止租約時，應提前一個月并征得他方并賠償一個月租金。被告在未與原告協商的情況下單方終止租賃合同，原告主張被告支付一個月租金即人民幣3,500元作為損害賠償，有事實與法律依據，法院予以支持。

原告主張的恢復原狀維修費。原告與被告約定被告退租時應當對原告的商鋪恢復原狀，原告提交照片證明被告私自撤離后未對租賃物業恢復原狀，原告主張恢復原狀維修費人民幣3,000元，有事實依據，法院予以支持。

水電費。原告提交水務集團信息單證明被告使用租賃物業期間產生水費人民幣4.97元，應當由被告承擔。原告主張的水電費，有事實與法律依據，法院予以支持。

判決結果

綜上所述，法院判決：一、被告陳某志應于判決生效之日起三日內支付原告仝某燕租金人民幣3,500元；二、被告陳某志應于本判決生效之日起三日內支付原告仝某燕違約金人民幣3,500元；三、被告陳某志應于本判決生效之日起三日內支付原告仝某燕恢復商鋪原狀維修費人民幣3,000元；四、被告陳某志應于本判決生效之日起三日內支付原告仝某燕水電費人民幣4.97元。

律師點評

該案中，在租賃合同期限內，租客在沒有打招呼的情況下，自行離開并拖欠有租金，因此原告仝某燕請求法院判令被告陳某志支付拖欠的租金、違約金、恢復商鋪的費用、未支付的水電費等均得到法院支持。

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