「了不起的創變者」是36氪的一檔商業人物欄目，致力于尋找那些推動新商業文明進程的行動派，講述他們背后關于創新的一切冒險和進化。

這一次，我們采訪了正在探索后地產時代的萬通集團創始人、御風資本董事長馮侖。在地產行業當了二十多年的領頭羊，已經60歲的馮侖在人生下半場反而有更大的野心。不再是拼速度比規模地蓋樓，而是試圖揭秘未來地產究竟會抵達怎樣的遠方。

這是個合適的節點。二十年前太小，二十年后太老，現在的馮侖剛好咂摸出了人生況味，可以開一局自己喜歡的游戲。

11月26日，36氪在WISE大會上揭曉「2019年度創變者」8人榜單，馮侖是其中之一。「創變者」是那些走在領域的前沿，在風險中開拓新的機遇的人。我們希望借此獎項，致敬這位不斷試探行業的邊界、挖掘領域中真正價值的行業翹楚。

「了不起的創變者」是36氪的一檔商業人物欄目，致力于尋找那些推動新商業文明進程的行動派，講述他們背后關于創新的一切冒險和進化。

這一次，我們采訪了正在探索后地產時代的萬通集團創始人、御風資本董事長馮侖。在地產行業當了二十多年的領頭羊，已經60歲的馮侖在人生下半場反而有更大的野心。不再是拼速度比規模地蓋樓，而是試圖揭秘未來地產究竟會抵達怎樣的遠方。

這是個合適的節點。二十年前太小，二十年后太老，現在的馮侖剛好咂摸出了人生況味，可以開一局自己喜歡的游戲。

11月26日，36氪在WISE大會上揭曉「2019年度創變者」8人榜單，馮侖是其中之一。「創變者」是那些走在領域的前沿，在風險中開拓新的機遇的人。我們希望借此獎項，致敬這位不斷試探行業的邊界、挖掘領域中真正價值的行業翹楚。

文 | 吳睿

編輯 | 張薇

視頻編導 | 呂方

視頻監制 | 黃臻曜 張薇

你很難明白什么叫「老了」，直到看見一個開始經歷它的人。

馮侖今年60歲了，身體的變化會提醒他真到了衰老的時候。所以面對年輕人們替他遮掩年齡的恭維，他不胡亂買單，只是狡黠地笑：「別吹捧我，老了挺好」。

但說他「是年輕人」，也不算沒有道理。即使在很多年輕人身上，你也看不到這樣的精力與好奇。一如過去的20年，「馮董」的時間仍以小時為單位被精準切分，每個業務線各分到1-2個單位——地產、自媒體、講座、衛星……密密麻麻占滿。結束通常在12點。這時候馮碧漪就感覺到當「馮董女兒」的特權：可以拉著他在家繼續開會。

老了，但還沒那么老，馮侖正在享受這個時段的美妙。前者關乎財富、經驗、名望的積累，后者意味著還有力氣拿這些籌碼再次開局。退休不在日程上，他正在把籌碼投給那些在「萬通董事長」時期想干而沒能干的事。房地產、衛星、自媒體……他用一個個公司建起以他為運轉法則的星系，它們只對他的意志和夢想負責，幫他重構后半程人生。

花費精力最多的還是房地產，但又不再是從前那個「房地產」了。當國內人均GDP接近1萬美元，「拿地-蓋房-銷售」的香港模式趨向失靈，房地產行業進入「后開發時代」，競爭焦點轉向運營與資產管理。這對馮侖不是什么新理論，他在17年前已呼吁用「美國模式」代替「香港模式」，10年前提出用「立體城市」向運營商轉型。

先覺者通常不走運。四萬億扶持的春風中沒人聽見他的預言，「立體城市」被輿論定義為「成人童話」，A股上市公司萬通集團不能豪賭未來。直到近兩年市場踩下剎車，體量龐大的地產企業相繼慘烈追尾，馮侖的先見之明才得到獎賞：他的御風資本三年前已開始布局后開發房地產，今年產品進入交付期，反而是「收獲的一年」。

他如今對房地產業務的布局有三：大健康不動產、科技不動產，以及資產管理。底層的邏輯都是從圈地邏輯轉向精細化運營，操作的方法論則是快速迭代、做極致化單品。馮侖在接受采訪時曾表示，要「一棟樓、一棟樓地來」，針對單個項目「靶向」定制個性化產品，「每一個項目都有獨特的財務模型」。這些策略的指向是低成本產出高質量產品，保證靈活和安全。他相信全新的市場正在打開：「這三個領域可以做到GDP達到6萬美金，也就是說還可以干個三五十年。」

時間終于站在了他那邊。

不過沒什么新鮮的，房地產不過是他干慣了的營生；到了這個年紀，他也不再稀罕誰夸他一句了不起。他說過，老男人要玩。現在他終于能玩點「奇怪的事情」。去年他發射了衛星「風馬牛一號」，后來又把8組人類基因送到了火星。下一步他打算把科學家送上去，通過基因再造復制人類，最終創建火星人類新文明。他告訴我，采訪之后緊接著就是創造火星人類的會議，和這個宏大話題的并列讓我瞬間被荒誕感淹沒。

馮侖在酒泉觀看衛星發射

馮碧漪第一次聽到這個宏愿的時候，反應要更激烈。早在2016年，馮侖剛打算投資衛星創業公司時，她就在舊金山機場聽父親「熱情洋溢地」描述了一通。馮碧漪那時的感受極度復雜。在此之前，她和父親鮮有親密的交流。面對父親這個「傳奇」，馮碧漪小時候崇拜他的璀璨，青春期怨恨他的遙遠，長大了想待在國外躲開，免得自己和他的事業相提并論。而這些情緒馮侖都不知道，大部分時候，他都是忙到12點回家，對著等到困倦的女兒聊理想、使命、社會責任。

這一次他又無比自信地把更宏大的暢想拋來，馮碧漪再也忍受不了。當時在硅谷工作的她信奉科學，「毫無科學背景的企業家要發衛星」，這事怎么想都不靠譜。而隱秘的部分在于，父親好像一直都在去往一個很大很遠的地方，以前是「立體城市」，現在是太空，她始終是被留下的那個。

在舊金山機場，她越來越大聲地提出質疑，情緒近乎失控。這是馮侖第一次面對女兒如此激烈的情緒，父輩的尊嚴被猛烈地刺痛。兩個人大吼著沖彼此放了一通狠話，最終馮碧漪沖進衛生間嚎啕大哭，馮侖干脆扭頭走向了登機口。

現在馮碧漪說起這件事時，反而把更多問題歸咎于自己。她回想了一會兒，認定轉變大概發生在她回國接手父親的自媒體項目「風馬牛傳媒」之后。作為合作伙伴，馮碧漪分到了更多「馮董」的時間，也獲得了平等看待「馮侖」的視角，因此漸漸咂摸出衛星這件事對父親的意義——他對太空的癡迷出現在離開萬通、初面衰老這段微妙的時間里。上半場格局已定，下半場一片空白。「父親從沒對我說起過這幾年變化的動蕩或艱辛，但作為女兒，我多少看在眼里。」馮碧漪發現，父親年過半百，要在新商業環境中重新創業，就算經驗、資源與影響力都還在，這也并非易事。

她終于明白，在機場那次尷尬的爭吵，恰巧讓她觸碰了馮侖從沒展現過的敏感和脆弱。那時他需要一股嶄新的熱情給他「something new」，讓他構建出比「萬通馮侖」更精彩的下半生。「他就是一個注定要去更遠的地方的人。最遠就是太空，也最難，這也許就是激勵他每天醒來很興奮的一個念想。」馮碧漪說。

最終馮碧漪還是參與到這個她并不認同的項目里，馮侖明白，這「可以理解成一種愛」。后來這個衛星因為申請波段的失誤無法完成信息傳輸，后續的商業價值無從談起，是馮碧漪要求簽訂的補充條款為公司減少了損失。馮侖沒有跟女兒談起過這件事，但他會告訴我們，自己「很驕傲」。直到現在，父女倆依然沒有為那次爭吵道歉，但馮碧漪覺得，他們的代際關系得到了重構。

在到達那個「更遠的地方」之前，馮侖新鮮感的重要來源是當下被瘋狂加速的新商業環境。

馮碧漪接手「風馬牛傳媒」后，除了運營「馮侖」這個IP，重要工作還包括打理他本人的密集行程。這來源于馮碧漪對他「過度開放」的警戒。會議、演講、采訪、講座，太多機會可以接觸到這位大地產商和名段子手。把他團團圍住索要微信和手機號的可能是任何人，而他很少按下「拒絕」和「忽略」。微信是加滿的，收到的短信千奇百怪，會議的間隙沒有清凈。為了給他隔出休息的空間，馮碧漪回國后會主動陪著他參會。

女兒的保護讓他很受用，但也沒收斂太多。他向女兒解釋：很多機會就是從江湖里來的。他仍然站在高度競爭的商場上，面對著絕對勝負，「在商場上，人封閉就沒法活，企業家這個工作本身就是要開放。」但馮碧漪發覺，更本質的原因在于他喜歡向新信息敞開自己。交流，獲取，吸收，再輸出——像血液循環一樣運轉起來，「馮侖」就一直在被更新。「他經歷過從資訊匱乏到信息爆炸的年代，反而能夠保持對最新資訊的喜愛和吸收，這比我們這一代人更好。」

所以他會經常刷抖音，書柜上有《叫魂》也有《支付戰爭》，得一點空閑就要約年輕創業者聊天，幫他發衛星的胡振宇就是這樣進入他的投資名單。區塊鏈、人機結合、分身計劃……年輕人們帶來的新詞幫他實時更新對當下的認知。他說過太多次，代溝是社會而不是生理概念。

年輕沒什么新奇，只是可以汲取的東西。何況他早知道年輕是怎么回事。潘石屹最近請他上自己的節目，兩個人笑著說起「我們二十五六歲的時候掙了上億美金」。但年輕人不知道什么叫老了，這也是他近幾年才得以揭開的謎。二三十歲的人比未來可期，三四十歲比做大做強，到了他這個年紀，才有資本開一局自己喜歡的游戲。他沒打算擠進年輕人的隊列里，站在岸上看河里撲騰的年輕人，他想到的話是「兩兩相望，各自歡喜」。

以下是馮侖口述：

01 管理欲望

對于創業者來說，今年整體上是大考的一年，北大清華不可能全班都考上。

現在這個階段最困難的、壓力最大就是三四十歲的企業家。他們正在比規模的時候，環境突然變化了，企業就出現了業務上的突然崩潰。按照過去經驗來看，一百家公司來創業，活過5年以上的一般也就不到7%，活過10年以上的也不到2%，這2%估計就能活20年以上。今年這第一輪我估計是能剩下7%。千萬不能把成功當成普遍的現象，從我們房地產行業來看特別明顯。

你總要遇到這些考試，那怎么能迎接大考，順利地升入北大清華？首先是你自己的每門功課要下功夫，多做練習。在專業領域，你做的產品、服務要比別人好；其次在高考前這幾年精力要比較集中，把專業能力在有限資源的情況下盡可能地聚焦，形成競爭力；再有一個還需要周圍人來輔導你，也就是說要引入對的外部資源。

不能為了要錢，不分錢的來路。有一些錢不是很善意的錢，他們可不會容忍你慢慢再去考試，可能馬上就要把公司接管了。如果當時找的是紅杉的、高瓴的、徐小平的，總之是一些善意的、真正幫助投資者的好資本，那你可能考上北大清華的概率就高一點。一個年輕人萬一走到路上被壞人拐走了，也可以長大，但是一定會學壞。

企業家在創業過程當中要學會管理自己的欲望，有時候管理企業沒管好，是自己沒管理好。年輕的時候面臨第一波增長，企業都以大為目標，要做大你就得借錢、擴張，結果就完了。說是錯誤，這也是可愛的錯誤，二三十歲不狂、不想做大，這人也沒出息了。但總體來說，我們要注意一件事，就是增長、資源、資金、人才，這些要匹配好。

我知道說這些話是對也不對。所謂對，所有走過來的人都愛這么說；所謂不對，其實也沒人聽。但是嘮叨一下，一百個人里頭也許有半個人會當真，說這話的意義就達到了。

我們的社會環境也有需要更完善的地方，比如說個人破產制度，我覺得應該盡快推出來。那些有良好動機的誠實創業者，萬一遇到困難應該給他們再次活過來的機會。如果沒有個人破產制度，失敗的創業者基本上一輩子還不了債。舉個例子，比如小黃車出問題了，給創始人限高了，連動車都坐不了。可是他背了很多債，照理說得加快節奏干活才能還錢。后來發現追債的人坐動車，掙錢的人騎自行車，那怎么辦？所以要有一套鼓勵創業、包容創業，失敗以后再給機會的機制，否則的話我估計以后沒人敢創業了。

02 新的選擇

2019年房地產行業挺擰巴，像個麻花似的。

從經濟成長和住宅發展來看，這個行業到了關鍵時候，后者需要放慢速度、提高質量，同時新房在減少。這是正常的，現在中國人均住房建筑面積已經將近40平米，接近于一般中等發達國家了。在這種情況下，行業需要轉型到后開發時代，也就是住宅以外的全產品線、全價值鏈、全商業模式，去研究運營和資產管理。

在這個轉型過程當中，有些企業降速轉彎，有些急剎車轉彎，有些沒放下起落架繼續飛。這些都造成了不同公司的選擇有非常大差別。御風集團目前相對感覺到比較穩健的原因在于三年前就降速了。我從萬通減持出來以后，就在布局后開發時代的業務，我們做的這些產品，今年都陸續交付使用了，所以今年對我們來說是挺收獲的一年。在房地產領域，相信我們未來十年的日子會比較輕松。

房地產是我做得最多的一件事情，也是我最喜歡的事。目前御風集團主要聚焦三個領域，圍繞著運營和資產管理能力來架構未來的房地產。一個是大健康不動產，我們圍繞大健康做四個產品：康養社區、健康公寓、療愈系酒店，醫療Mall。這四個產品今年在不同的地方都有做，現在涉及十幾個城市。另外一個科技不動產，就跟房地產相關的科技，用互聯網來改造提升辦公空間的運營效率，比如氪空間、WeWork等等。第三是主動式資產管理，比如說有一個價值十億的樓，我們認為它有問題，花三個億把它買回來，收拾好了再把它出租、賣掉，就是靠我們的能力來提升不良資產、存量資產的價值，再創造價值。

這三個領域未來我認為可以干到GDP達6萬美金的時候，大概三五十年。從改革開放初期到現在人均GDP一萬美元，這20年就是干住宅，這個過程結束了。就像青春期，以前長個兒，所以買衣服要買大點，事做得激進；青春期結束已經不長個了，買衣服得合適，人生就有了很多新的選擇。今后圍繞著住宅以外的房地產會越來越多。

03 人封閉就沒法活

人生每階段比的東西都不一樣。二十多歲的都比機會，拼學校、家世、資源、爹；三四十歲比規模大；五六十歲得比舒服，八十歲以后比子孫。我正好到了一個比舒服的階段，所以對于大小不是特別在意。當時在萬通我控股，還有治理上的責任，要顧及國企的要求，這些都復雜，現在簡單一點。

現在我們房地產、文創、安全管理這幾個業務都做得不錯，至少都賺錢。所以分出來一點精力，和朋友專做一些奇怪的事情，做砸就做砸了，無所謂的事。就相當于你有十塊錢，用了一塊錢，錯了就錯了；但是如果你只有五塊錢，還要借95塊錢去做一百塊錢的事，做錯了就徹底翻車了。

去年2月我們發射了衛星「風馬牛一號」。在這之前我去了NASA，從那以后開始思考分身計劃。企業家往往不滿足于想，還會想做。分身計劃有三個步驟，第一步是把人類基因庫運送到火星，第二步就是要在火星上把太空人類造出來。這一步的前提是科學家要先到火星，去創造一個類似于地球的小環境。第三步的問題就是建立一個什么樣的火星文明。從技術上來說，第一步并沒有什么困難。后兩步可能面臨的困難更大。

衛星這些奇怪的事讓我好奇。我有很多好奇的事，對很多事保持開放的心態。有三種行業的人，他面對的是絕對勝負：生意、軍事和體育。比如生意，賬上沒錢了發不出工資，那就算輸了。這三個領域里，人封閉就沒法活。所以企業家這個工作本身就是要開放。大部分的企業家都是非常開放的心態，而且很樂意學習，就是競爭的原因。

除此之外，我還有一部分精力放在「馮侖風馬牛」上。這些年我一直在做公眾表達，我認為表達這件事挺重要，是一個責任。我的表達沒有離開三件事情：第一是房地產，我做這個行業，當然要表達，這是我對行業的責任；第二是關于商業和人生的體驗，我覺得這對創業者也許有些幫助。第三個就是對個別事物有些興趣的時候，比如衛星。我的表達還是很節制的，我不發朋友圈，也不在網上評論，我從來不做沒準備好的表達，只做負責任地表達。

現在人們關心的話題變化非常多，但是也有不變的。代溝是青春期以前才有的東西，這個代溝是假的。一結婚抱著孩子去趟兒童醫院就沒代溝了，成熟人類那些庸俗生存的伎倆，你全學會了。一個代際的差別，除了生存環境的變化，其實在思想上的區別就是詞匯系統的變化。如果我今天說的詞匯全是50年以前的，你就聽不懂；但如果我說你熟悉的詞匯，這就等于我們是一代。

現在的年輕人跟我們有一些不一樣，所以我們要傾聽、交流。但是我們有一樣的地方，比如人性，我盡量講這些東西。就像一條路，每個人看風景的心情是不一樣，但經過的拐角和坑洼是一樣的。上一代人標出來，能給年輕人借鑒。一代一代地傳承和交流，像接力棒一樣，這才能往前走。

（感謝實習生李安迪對本文的貢獻。）