導語： 看到WeWork崩盤這一幕，毛大慶的內心一定是崩潰的。

“懦夫從不啟程，弱者死于路中，只剩我們前行，一步也不能停”，這句話摘自耐克創始人菲爾·奈特的自傳《鞋狗》，中文版的翻譯者正是毛大慶。

2015年4月，毛大慶辭任萬科高管后，選擇了共享辦公領域的創業，跌跌撞撞四年走來，優客工場(NYSE:UK)已經是中國最大的共享辦公空間，但擺在毛大慶面前的挑戰依然嚴峻。

三個月前，優客工場的前輩WeWork（現更名The We Company)上市折戟，也將整個共享辦公行業帶入低潮。

美國時間12月11日，優客工場向美國SEC公開遞交招股書，擬尋求在美國紐交所上市，股票代碼為"UK"，暫定募資規模為1億美元。

優客工場為何選擇在這個時間點進行IPO？WeWork沒講好的故事，毛大慶又該如何讓資本市場買單？

01 為何選擇此時IPO？

雖說，優客工場是中國共享辦公行業中的領頭羊，做的事也聽上去十分高大上。但實際上它就是一個“二房東”——低價將房產從房東整租過來，然后切割、裝修再高價分租給企業客戶，來賺取中間差價。

這種商業模式資產很重，一方面是，公司需要融錢從房東處拿到辦公房源，另一方面是公司要想辦法將拿到的辦公室盡快地租出去，這個過程非常考驗公司的融資能力。

創立4年的優客工場已經陸續進行了近20輪融資，算下來，平均每80天就要融一輪。其投資人既有真格投資、紅杉資本、創新工場等頂級風投機構 ，也有景榮控股，首創置業，路勁地產等“京圈”地產大佬。

僅僅這些，還遠遠不夠。背靠軟銀的WeWork時常面臨著錢荒，對于優客工場這樣的小玩家，融錢是公司長期的主題。

優客工場在提交招股書之前發行了3次普通股以及1次可轉換債券。

2019年1?，優客工場向香港全明星投資基金發?了1000萬美元可轉換債券，可轉換債券是單利計息，年利率為8％，到期日是2020年1月9日。

2019年5月、6月和8月，優客工場分別發行了7033萬元、2031萬元和4067萬元的普通股，股東全部為機構投資人。

此外，招股書還顯示，優客工場在2018年的短期借款和長期借款分別為7769.8萬元和4539萬元，總借款額1.23億元；在2019年前三季度的短期借款和長期借款分別為1.3億元和2.97億元，總借款額達到4.27億元。

隨著短期借款及債券的到期，除去常規性擴張的資金需求，2020年初，優客工場至少面臨著2億元的還款壓力。此時，上市或許成了唯一的最優解。

目前優客工場招股書上暫定籌資額為1億美元，相較于今年7月份傳出的2億美元募資額已然減半。除了急于上市融資，這顯然也是受到了WeWork帶來的負面影響。

02 WeWork 炸飛共享辦公行業

2010年31歲的猶太裔青年亞當和自己的建筑師朋友在美國紐約市的格蘭街154號創立了WeWork。

此后，短短幾年間，他們將共享辦公業務先后從美國的紐約、洛杉磯、波士頓、西雅圖等地，一路擴展到倫敦，特拉維夫、上海等地。

2016年底，WeWork已在全球34個城市管理著111家共享辦公空間，成了共享辦公領域的獨角獸。

伴隨著規模的急速擴張，WeWork的現金流捉襟見肘。彼時，剛募完1000億美元，尋找下一個阿里巴巴的軟銀愿景基金出現了。孫正義聽亞當的共享辦公遠景，隨即決定投資44億美元，并叮囑亞當一句“WeWork還不夠瘋狂，我要你把它做大100倍”。

在軟銀愿景基金的協助下，不到兩年，WeWork的規模翻了近四倍。截止2018年底，WeWork進駐到全球100個城市，擁有425家共享辦公空間。

2019年初，軟銀再投20億美元后，WeWork的估值高達470億美元，成為僅次于UBer的第二大共享經濟獨角獸，并啟動了自己的IPO計劃。

可惜，誰也沒有料到，這個看似寫好的商業劇本突然劇情反轉。

先是，美國二級市場投資者不再為“尚未證明有盈利能力”的企業買單：

Uber，在上市前夕被迫降低估值目標，從最初的1200億美金，降到了824億美金，截至目前，Uber股價已較發行價跌去了38％，市值僅為486億美金；Lyft的情況也類似，目前交易價格是42美元，比它的IPO發行價72美元低了42％。

其次，WeWork創始人亞當又深陷丑聞危機。他吸食大麻縱情享樂；為謀取私利將自己注冊的高價出售商標給公司、將自己的豪宅高價租給公司；WeWork的公司治理更是一團糟，公司高管均為其親屬，他還任命自己的妻子為公司未來接班人……發生在創始人身上的一連串丑聞，使投資者對WeWork是否擁有完善的公司治理結構產生了質疑。

今年八月，WeWork提交招股書，其估值從470億美元縮水至75億-80億美元。軟銀終于坐不住了，孫正義坦言WeWork是 “一項失敗的投資”，并敦促WeWork暫停上市。

9月30日，WeWork撤回了招股說明書，上市擱淺；10月22日，亞當辭去了WeWork 的CEO并徹底離開了公司；接著，軟銀再投資50億美元全面接管WeWork。

看到這一幕，相信大洋彼岸的毛大慶，內心一定是崩潰的。

03 優客工場 VS WeWork

讓WeWork IPO折戟的，不僅有其創始人亞當的爭議行為，更是資本市場對“二房東”生意模式的質疑。

優客工場招股書顯示，截至2019年9月30日，公司已覆蓋41個城市，擁有197個聯合辦公空間，總管理面積60.8萬平方米，提供工位7.2萬個，會員總數為60.9萬人。

這些數據，在三個月前WeWork公布的招股書中也見過。優客工場與WeWork都以入駐城市、管理共享辦公面積、擁有的會員數來衡量自己的規模。不同的是，兩者的規模差距，單一從在管理面積上比較，優客工場僅為WeWork的1/5。

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招股書顯示，優客工場的業務主要包括兩部分——空間業務與非空間業務。

空間業務有直營模式的U Space, U Studio, U Design，以及輕資產模式的U Brand, U Partner。

非空間業務是指空間模式基礎上的延伸產品——通過平臺為入駐企業提供增值服務。

體現在財務報表上，優客工場的營收構成分為三部分：會員收入、營銷與品牌、其他。

優客工場的會員收入與WeWork雷同，主要是收取出租共享辦公空間的會員費；營銷與品牌包括空間業務中的輕資產模式，品牌輸出與物業托管兩部分；其他指增值服務。

從表面上看，優客工場的會員收入比例在不斷降低，以輕資產業務為主的營銷與品牌收入占比提升飛快，已經接近一半。

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事實上，這46.1%的營銷與品牌收入直接來自于收購。優客工場去年12月以435萬元現金及6278萬元股份的收購對價收購珠海市省廣眾爍數字營銷有限公司的51%股權后，合并報表的新增業務收入正好與這部分收入增加吻合。

這也就意味著，優客工場的“創新”可能僅停留在財務報表上，并未能實質性地開發出其他有效的盈利方式。

再來比對優客工場與 WeWork在財務模型上的異同。

數據顯示，WeWork在過去42個月累計虧損了41.7億美元，折合人民幣292億人民幣；

優客工場在過去的33個月累計虧損14.18億元；在虧損規模上，優客工場僅為WeWork的1/20，不過從虧損收入比的角度看，兩者并不分上下。

截止到2019年前三季度，優客工場的虧損/收入為0.64，WeWork（截止到2019年上半年）為0.59。也就是說，每創造1元錢的收入，WeWork要承擔0.59元的虧損，優客工場要承擔0.64元的虧損，還略偏高于WeWork。

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另外，兩者的資產負債情況也不容樂觀。招股書中的數據顯示兩者的資產負債率均處于高位，不同的是，優客工場目前的資產負債率已開始下降，WeWork還在持續走高。

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估值方面，刨去軟銀最近“救助”WeWork，將其估值壓縮到80億美元以下的極端狀況，按照今年九月份WeWork企圖上市而主動調整的200億美元估值計算 ，WeWork的市銷率大概為8.3倍。

2019年前9個月，優客工場錄得營業收入8.75億元，粗略以年收入10億出頭計算，即使按WeWork8.3倍的市銷率，其估值不到90億。

優客工場在去年11月份最后一輪2億美元的融資中，估值是26億美元，折合人民幣182億元，上市估值大幅縮水已是必然。

最近，有媒體曝出花旗、瑞信兩大投行因對優客工場的估值分歧退出其承銷商陣容。

顯然，在WeWork放棄上市的這個關口，在 商業模式、營收構成、財務狀況等只會比WeWork更差的優客工場，很難說服機構掏出真金白銀。