前陣子看到和安已經坐不住，開始對自己的舊商場，進行了迄今為止最大規模的一次整修改動。全封閉施工，把原來的百貨1~4樓統統打破重建。不知道這次改動能不能拯救舊和安的低迷狀態。

面對這兩年迅速崛起的寧春城和萬達廣場，不少商場的人流都受到了巨大的沖擊，特別是北部灣廣場的舊商圈，消費力群體已經不再會來這里了

坐擁北部灣廣場這么巨大的人流市場，舊商場輸在了起跑線上。在廣場的舊商圈里，啟東是最早開業的，其次是舊新力，最晚的是寶誼。他們的開業已經是差不多20年前的事情了，感受到危機的三兄弟，都做過重新的休整，但結果都不盡如人意。

樓主倒是有一個十分大膽的想法，把舊新力、寶誼、啟東三兄弟全部推倒重建，重新建造一個北海城市記憶，給北海人帶來一個全新的購物中心。

為什么這么大手筆要推倒重建？重新裝修不能解決嗎？引入多點新鮮IP不行嗎？做服裝城、做美食城不行嗎？

行，救得了一時，救不了一世。舊商圈哪里出了問題？購物體驗不行了！說得直白一點，來這里逛街總覺得這也不爽，那也不爽，來花錢都要給自己找罪受，何必呢？

舊商圈體驗差的兩大病灶，樓主按照影響程度，從嚴重到一般給大家羅列一下：

1、舊商圈建筑結構過時，沒有高效輻射的“人流導向”，購物體驗不好，購買力也低下。

（舊新力的封閉樓層、扶梯讓人壓抑）

購物休閑這件事情，遠的趕圩時代就存在了。回首我們國家的商業建筑發展，你會發現，在若干年前，我們國家的商建，大多只是讓你購物就好了，功能是很單純的。

舉個例子：70年代，爸媽買東西總去那個叫“百貨公司”的地方。它大約有三層樓，沒有電梯，沒有地下車庫，沒有導購，沒有叫賣，沒有飲水機，沒有提款機，沒有巨幅廣告，沒有LED大寬屏，也沒有熱鬧非凡的促銷盛況，更沒有美女穿著光鮮靚麗的衣服在臨時舞臺上唱歌跳舞，上個廁所必須繞到建筑背后

（圖片來源于網絡）

即便號稱百貨大公司，它容納的商品種類還不算多，但是柜臺倒是一個接一個。柜臺在前，貨架在后，你想買什么，隔著玻璃，一目了然。

（圖片來源于網絡）

也就是說，服務員與你，總是隔著柜臺，購物時，你同TA，呈對峙狀態。這樣的地方，除了購物，你幾乎也干不了別的。百貨公司給人的感覺是：購物請自便，購完您走好。

（圖片來源于網絡）

隨著時代發展、經濟的進步，人類對舒適的追求愈加地高。這使得我們的很多建筑，其綜合性隨之而增加，尤其是娛樂、餐飲、商業等大眾服務類建筑。也就是說，作為商業建筑，它的功能，已經從最初的單純，演變為復雜。

（北海的百貨大樓）

除了最初衷的購物功能，它還增加了很多其它附屬型周邊功能，這些周邊功能，最終都是為購物服務的。所謂周邊功能，包括休憩，游樂，設置電梯扶梯，設置吊橋，設置飲水處，設置ATM，設置母嬰室，設置兒童中心，當然也包括設置大洞，也就是大型中庭——讓商業空間瞬間豐富、靈動起來。

商業建筑是不斷演進的過程，如果說百貨大樓是1G時代，萬達、寧春城是4G時代，那么舊新力、寶誼、啟東，就是2G時代，早就應該被市場淘汰了。

現在商業建筑，極其講究人流的交通組織導向。商業建筑最最最核心的就是人流組織，大量的實踐證明，中庭+扶梯，是吸引人垂直流動的最佳方式。也是商業建筑4G時代的標志性，從2008年開始就開始大規模孕育的萬達廣場、華潤萬象城、中糧大悅城等等，都是中庭+扶梯的商業建筑模式。

（北海萬達廣場的中庭，旁邊就是扶梯）

對于逛商城的人來講，其體驗到的就是：看到了才能走過去，不迷路才不會煩躁，而中庭空間對這些都是有著巨大的貢獻的，對比舊新力和萬達、寧春城的建筑結構就一目了然了。

再舉個例子。大家發現沒有，最近十年來，商場走道，真是越來越寬了，其實單純從“走路的過道”的功能看，它真是沒必要這么寬。

正常講，兩側都是商鋪的過道，寬度3米也是夠用的。想想當年的百貨公司吧。可如今，少則4，5米，多則8，9米乃至10余米，鋪面如此之金貴，為什么還要把商鋪外的走道做得如此之寬？難道開發商傻了嗎？

今時今日，商業的競爭已經進入了白熱化的階段，再加上有淘寶京東的極大沖擊，商業建筑提供各種體驗式消費，從傳統的售貨形式，逐漸向著服務餐飲、藝術體驗、游樂體驗轉向了。比如南寧的萬達茂，上海K11一個莫奈展帶火了一個商場，蘋果體驗店的畫廊式體驗布局。

2、舊商圈配套不足，停車不便。

如今北海汽車的保有量是越來越大了，手頭稍微寬裕一點的家庭，基本都會配置小車。出門逛街吃飯，不開輛小車出門，都不叫生活。

舊商圈因為年代久遠，當時并沒有要建地下停車場這種超前的理念，導致現在的舊商場，無法容納大量消費者開來的汽車。以舊新力為例，商場前面的小廣場做了停車之后，這里能夠停下十多二十輛小車，還是在犧牲了小廣場的前提下。

停車配套不足的根本原因，其實也是在于商業建筑的不合理。

說了這么多，舊商圈的復活之路只有一個：改善購物之感受，增加購物之愉悅。寬闊的走道，令你更有休閑的感覺，更有停留的動機。唯有如此，您才愿意下一次，也到這里來，購物和花錢。

對比傳統百貨公司與現今大部分超市，這種有著長長的寬大的走道乃至碩大的中庭的商場，給你的感覺是：歡迎來購物，購完請再來。

實話說，我不太喜歡逛街。但我但凡與家人去購物，卻總是很喜歡有寬大走道和中庭的商業空間。沒別的，因為感覺確實很舒適。

如果整個舊商圈里面，舊新力、寶誼、啟東能夠推倒重建，依靠著北部灣廣場自帶流量的屬性，我相信，這里能夠打破現在萬達、寧春城對商圈統治的現狀。