夫妻一方婚前購買不動產(chǎn)并在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款的，在離婚時如何處理該不動產(chǎn)？
《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
本文主要根據(jù)筆者近日辦理的一件案子為例，探討一下第十條在實(shí)踐當(dāng)中的處理原則。
一、案例
“2010年李某（男）購買不動產(chǎn)一套，房屋價款80萬元，李某（男）支付首付購房款25萬元，銀行貸款55萬元，貸款20年，貸款期限屆滿合計支付利息30萬元。購房時支付契稅、印花稅等合計3萬元，繳納大修基金2萬元。李某（男）與王某（女）于2013年登記結(jié)婚，結(jié)婚時房屋的市場價值約為90萬元。2018年雙方離婚，婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同償還貸款21萬元，其中本金14萬元，利息7萬元。離婚時雙方共同認(rèn)定該房屋價值120萬元。”
二、裁判觀點(diǎn)
本案爭議焦點(diǎn)為案涉房屋歸李某（男）后，李某應(yīng)當(dāng)給王某（女的）補(bǔ)償款如何計算？
為妥善處理本案，筆者查詢了重慶地區(qū)法院的判決，發(fā)現(xiàn)各基層法院對同類案件中涉及到補(bǔ)償款的計算方式均不一致。其中渝北區(qū)法院關(guān)于補(bǔ)償款的計算方式最為簡單，其計算方式為：共同還貸款項(xiàng)/購買價格×離婚時房屋價值×50%。按此方式計算，李某（男）應(yīng)支付王某（女）的補(bǔ)償款為21/80×120×50%=15.75萬元。九龍坡區(qū)法院判決中關(guān)于補(bǔ)償款的計算方式稍有不同，其計算方式為：共同還貸部分/（首付款+全部貸款本息+其他費(fèi)用）×離婚時房屋價值×50%。按此方式計算，李某（男）應(yīng)支付王某（女）的補(bǔ)償款為21/(25+55+30+3+2)×120×50%=10.96萬元。其他法院的判決書中甚至連計算方式都不列明，僅采取“應(yīng)支付補(bǔ)償款××萬元”的方式進(jìn)行表述。僅按渝北區(qū)法院和九龍坡區(qū)法院判決書中載明的兩種計算方式看，差距還是不小的。
為進(jìn)一步查明補(bǔ)償款的計算方式，筆者又查到了北京市高級人民法院于2014年頒布的《關(guān)于明確離婚時房屋補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)的通知》，該通知中載明的計算方式為：房屋補(bǔ)償款＝夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購買價＋全部應(yīng)付利息）×房屋評估現(xiàn)值（或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值）×50%。按此方式，李某（男）應(yīng)付補(bǔ)償款金額為21/(80+30)×120×50%=11.46萬元。
浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻家庭案件若干問題的解答對此類補(bǔ)償款的計算方式與北京高院的通知一致。
至此，筆者已經(jīng)“懵圈”了，關(guān)于補(bǔ)償款的計算已經(jīng)不是一個法律概念，而屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)概念了，需要由經(jīng)濟(jì)學(xué)家對“相應(yīng)財產(chǎn)增值部分”進(jìn)行表述。
再進(jìn)一步查找最高人民法院的觀點(diǎn)，最高院民一庭認(rèn)為：在適用《婚姻法解釋(三) 》第十條時，涉及夫妻共同還貸款項(xiàng)及其相對應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費(fèi)用(比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費(fèi)等)。按此方法計算，李某男應(yīng)付王某女的補(bǔ)償款為：21×[120/(90+7+3)]×50%=12.6萬元。
比較最高院的計算方法與前述基層法院以及浙江高院和北京高院的指導(dǎo)意見，筆者發(fā)現(xiàn)分歧主要在于升值率的認(rèn)定上。渝北區(qū)法院以共同還貸款項(xiàng)除以房屋購買時的價格并結(jié)合離婚時房屋價格認(rèn)定增值部分，九龍坡區(qū)法院將全部貸款利息（含離婚時尚未償還的貸款利息）以及購房所發(fā)生的費(fèi)用納入到購房成本，浙江高院和北京高院對購房成本的計算中未包括購房所發(fā)生的費(fèi)用。最高院民一庭認(rèn)為不動產(chǎn)成本應(yīng)當(dāng)包括購房時的價格、費(fèi)用以及共同還貸的利息。
筆者認(rèn)為，關(guān)于財產(chǎn)增值部分的認(rèn)定，最高院的觀點(diǎn)為更妥。渝北區(qū)法院的計算方式，忽略了李某男在結(jié)婚前已經(jīng)支付的貸款利息以及契稅印花稅等費(fèi)用，這部分款項(xiàng)均為李某男取得房屋所必然付出的成本。九龍坡區(qū)法院、浙江高院和北京高院的計算方式，將離婚后應(yīng)由李某男承擔(dān)的貸款利息納入成本，增加了購房成本的金額，從而降低了房屋的升值率，而該部分利息成本系李某男取得房屋后應(yīng)由個人承擔(dān)的債務(wù)。另，九龍坡區(qū)法院將大修基金也納入到成本中也是不妥的，大修基金系房屋使用所產(chǎn)生的費(fèi)用，并非取得房屋所應(yīng)支付的對價。
實(shí)踐中還需注意，司法解釋規(guī)定的增值部分應(yīng)當(dāng)指的是婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值，不包括婚前增值部分。婚前增值應(yīng)當(dāng)屬一方的個人財產(chǎn)，在計算增值部分時，應(yīng)當(dāng)以雙方結(jié)婚時房屋的價值為基礎(chǔ)，否則將導(dǎo)致不公平的結(jié)果。
如果出現(xiàn)房價下跌的情形又當(dāng)如何處理？由于自《婚姻法司法解釋三》實(shí)施以來，房地產(chǎn)市場的行情持續(xù)見漲，故難覓得房價下跌情形下的裁判案例，對此情形下處理規(guī)則的研究也缺乏現(xiàn)實(shí)意義。筆者認(rèn)為，若日后出現(xiàn)此情形，作為婚前購買房屋并取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價下跌的市場風(fēng)險，對于共同還貸的另一方，應(yīng)當(dāng)將共同還貸本息的一半補(bǔ)償給另一方。
參考資料：
1.浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻家庭案件若干問題的解答；
2.北京市高級人民法院民一庭關(guān)于明確離婚時房屋補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)的通知；
3.(2018)渝0112民初23429號民事判決書；
4.(2018)渝0107民初15936號民事判決書；
5.《不動產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的計算》，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》2016 年第 1 輯（總第 65 輯）
作者：趙柯律師/重慶百君律師事務(wù)所
