出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 張茹雅

責編 | 林中

12月11日晚，共享辦公服務企業(yè)“優(yōu)客工場”向美國證券委員會提交招股說明書，計劃在紐交所上市，股票代碼“UK”。

共享辦公即為創(chuàng)業(yè)者提供辦公場地，也是在創(chuàng)業(yè)者和投資人之間搭建一座橋梁。憑借這座橋梁，再搭上“雙創(chuàng)時代”的東風，國內(nèi)共享辦公一度迎來高光時刻。優(yōu)客工場4年融資16輪，也借此站在美股的大門前。

不過三個月前，被譽為“共享辦公鼻祖”的WeWork（現(xiàn)更名為The We Company)上市折戟，讓整個行業(yè)驚詫之余也感到了一絲寒意。共享辦公還是一門好生意嗎？

作為對標We Work的國內(nèi)共享辦公服務企業(yè)，曾受眾多房產(chǎn)資本追捧的優(yōu)客工場正經(jīng)歷著市場的“盤問”。如果WeWork都沒有做好，后來的入局者憑什么說服資本市場為之買單？

1、 迎“風”而上

就在優(yōu)客工場提交招股說明書前幾天，優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司的45位股東出質全部股權，質權人為優(yōu)客工場（北京）信息技術有限公司，后者由一家香港公司全資控股，這被看做優(yōu)客工場在為赴美上市做準備。

（圖 / 優(yōu)客工場官方）

將股權質押給海外全資子公司是典型為搭建海外VIE架構做準備的操作。這種模式將境外注冊的上市公司主體與境內(nèi)業(yè)務運營實體分離，境外實體通過協(xié)議控制境內(nèi)業(yè)務，業(yè)務實體就成為上市公司的利益實體。

除了股權質押，優(yōu)客工場工商信息變化還不僅于此。11月底，優(yōu)客工場多名股東、董事退出，大股東白小紅（優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶之妻）的持股比例由24.93%升至26.10%。與此同時，吳聲、沈玢、付松林、朱子龍、中景恒基投資集團等股東退出，其所持股份轉讓給原股東，并未引入新股東。

對于一家擬上市公司來講，這并不是正常現(xiàn)象，卻是一種常規(guī)操作。

除此之外，諾亞財富創(chuàng)始人王靜波退出了董事會席位，由潘偉恒、甘連舫、譚文虹入駐董事席列。

趕在上市前夕，優(yōu)客工場股東及董事會成員發(fā)生重大變化，包括公司經(jīng)營范圍新增專業(yè)承包、室內(nèi)裝飾設計等。

優(yōu)客工場的最初定位，是中國聯(lián)合辦公空間運營商的角色，2015年4月，由從萬科離職的毛大慶創(chuàng)辦。時隔四年，根據(jù)Frost&Sullivan的報告，就國內(nèi)共享辦公空間數(shù)量而言，優(yōu)客工場是中國最大的共享辦公社區(qū)。

優(yōu)客工場招股書顯示，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場已經(jīng)覆蓋包括中國一線、新一線城市以及新加坡和紐約在內(nèi)的42個城市，總管理面積6086000㎡，提供工位72700個，會員總數(shù)為609600。

作為共享辦公行業(yè)最高覆蓋面積的企業(yè)，它的業(yè)績?nèi)绾文兀?/p>

公開資料顯示，2017年、2018年及2019年前9個月，優(yōu)客工場總凈收入分別為1.67億元人民幣、4.49億元人民幣和8.75億人民幣。迅猛增長的營收和連續(xù)虧損形成鮮明的視覺沖突。

2017年、2018年及2019年前三季度，優(yōu)客工場虧損額分別為3.729億元人民幣、4.452億元人民幣和5.728億元人民幣。不到三年，累計虧損超13億元人民幣。對此，優(yōu)客工場在招股書中解釋，虧損源為門店擴張、門店重整、門店收購需要大量資金。

優(yōu)客工場在快速擴張之余，邊際收益無法覆蓋邊際成本，虧損越來越大。租金成本日益增長，企業(yè)方為獲取更多用戶便會做資金補貼，從而入不敷出。

燒錢體質的優(yōu)客工場，自然免不了資本助力。據(jù)企查查統(tǒng)計，優(yōu)客工場至今共完成16輪融資，累計融資額超50億元，最后一輪融資發(fā)生在2019年4月，投資方是龍熙地產(chǎn)。

即便四年融資50億，依舊造成虧損13億的局面?！皝喗】怠钡膬?yōu)客工場能否順利上市，還是一個未知數(shù)。

一系列變動過后，優(yōu)客工場在一級市場估值遭到質疑。據(jù)了解，2018年3月，優(yōu)客工場并購了洪泰眾創(chuàng)空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社后，其對外宣稱估值已達到110億元。不久后，“資事經(jīng)緯”獲得一份涉及優(yōu)客工場股權轉讓的合同，顯示其估值為60億元，縮水45%，近乎腰斬。

8月14日，共享辦公行業(yè)巨頭WeWork向美國證券交易委員會提交IPO招股書，目標籌集10億美金。45天后，WeWork從美國證券交易委員會撤回上市申請。

此舉無疑是給共享辦公行業(yè)潑了一盆冷水。恰逢資本寒冬，優(yōu)客工場卻頂風上路，在2019年12月宣布赴美IPO。

關于優(yōu)客工場上市具體消息，媒體報道稱：公司方面稱暫時無法回應。但此次優(yōu)客工場的IPO動作表明，即使遇冷，共享辦公行業(yè)還沒有選擇放棄。

2、新時代的物種

一個因時代興起的行業(yè)，它的命運自然受著時代變化的影響。

2015年，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的口號，改變了一批年輕人的命運。他們看到且抓住了時代機遇，無數(shù)創(chuàng)業(yè)公司如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。也因為他們，共享辦公行業(yè)迎來井噴式發(fā)展。那一年也被稱為“共享辦公元年”。

相關數(shù)據(jù)顯示，2015年國內(nèi)共享辦公數(shù)量已達到2630家，當期增長比例達64.38%，迅猛的增長勢態(tài)結合利好的大環(huán)境，共享辦公一片喧囂。像風口，也像泡沫。

2015年，萬科高級副總裁毛大慶離開了就職6年的萬科，創(chuàng)立了優(yōu)客工場。踩著政策的風口，優(yōu)客工場從一開始就具備異于其他項目的資源稟賦。

2015年9月，優(yōu)客工場在A輪融資與14家頂級投資機構簽訂合作協(xié)議，為所有入駐優(yōu)客工場的企業(yè)提供投融資直通車服務，包括紅杉資本、創(chuàng)新工場、清控科創(chuàng)、真格投資、歌斐資產(chǎn)等。

優(yōu)客工場使得創(chuàng)業(yè)者與投資人建立聯(lián)系更加直接、便捷，而地產(chǎn)商也在這一產(chǎn)業(yè)中看到了機會。

借助“眾創(chuàng)空間”的名義，房地產(chǎn)企業(yè)可以用“創(chuàng)業(yè)”的名義拿到廉價地皮。優(yōu)客工場的股東列表中，首創(chuàng)置業(yè)、景榮控股、中景恒基集團、路勁地產(chǎn)等地產(chǎn)企業(yè)身影頻現(xiàn)。

2015年4月，優(yōu)客工場與北京市房山區(qū)區(qū)政府簽訂合作協(xié)議。據(jù)人民網(wǎng)報道，根據(jù)雙方簽訂的合作協(xié)議，房山區(qū)將為優(yōu)客工場提供位于良鄉(xiāng)高教園區(qū)教育實習基地的8000平米創(chuàng)業(yè)場地，用于打造房山區(qū)自主創(chuàng)新能力的新引擎。優(yōu)客工場負責遴選項目、提供孵化服務、輸出管理模式和搭建投融資平臺，促進大學生創(chuàng)業(yè)和中小微科技企業(yè)的發(fā)展。入住優(yōu)客工場的創(chuàng)業(yè)者，將可享受房山高教園區(qū)、中關村房山園的一系列對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者的扶持政策。

2018年5月，優(yōu)客工場與景榮基金發(fā)起國內(nèi)首支共享辦公不動產(chǎn)基金，首期規(guī)模10億元，主要投資國內(nèi)優(yōu)質共享辦公物業(yè)項目。同年9月，京投發(fā)展與優(yōu)客工場展開戰(zhàn)略合作，運用互聯(lián)網(wǎng)思維將不同資源、生態(tài)間進行嫁接，形成有機對接。

如法炮制的合作還有很多，資本家們在優(yōu)客工場的生意中各取所需。投資人涉足優(yōu)客工場，可以最快接觸到早期項目；而房地產(chǎn)企業(yè)入局則是為了進入商業(yè)租賃市場，嫁接“雙創(chuàng)”資源。

“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往?！焙饻壮錾膬?yōu)客工場，形勢利好時是座上賓、資本寵兒，一旦業(yè)績出現(xiàn)虧損，其盈利能力便立刻受到市場質疑、估值倒掛。而WeWork上市折戟事件，似乎暗示著共享辦公的前景不那么光明。

資金緊張所帶來的都是負面新聞。今年11月，優(yōu)客工場收購無界空間東直門宇飛大廈店后，向租戶退租時未及時退還押金，租戶們上門維權討要6萬多押金欠款；同月月底，優(yōu)客工場無界空間望京南項目拖欠業(yè)主房租，入駐的商戶被斷水斷電，要求立即搬離。

起初，共享辦公的出現(xiàn)是為了給初創(chuàng)型企業(yè)帶來良好的辦公環(huán)境，拎包入住是其被大眾接受的重要原因。隨著租金上漲，辦公場景、規(guī)模發(fā)生變化等因素的影響，共享辦公不再適合中小企業(yè)，大企業(yè)客戶成為共享辦公主要服務群體。

當“雙創(chuàng)時代”的紅利消失、浪潮退卻，圈地、收購、轉租成為共享辦公存活的養(yǎng)料?？此剖且婚T冠以新概念的二房東生意，實際上，它對經(jīng)營者的運營能力有很高的要求。

四年時間，國內(nèi)共享辦公逐漸回歸理性。缺乏競爭力的企業(yè)已被淘汰，新入局者則面臨更高的要求。

3、是“寒冬”也是機會

共享辦公還是一門好生意嗎？

全球企業(yè)增長咨詢公司沙利文不久前發(fā)布了《中國聯(lián)合辦公行業(yè)研究報告》（以下簡稱“報告”）。根據(jù)報告的市場調(diào)研和量化建模，中國的聯(lián)合辦公市場最近五年經(jīng)歷了高速的增長，從2013年的11.7億人民幣增長到了2018年的174.1億人民幣，年復合增長率達71.7%。

報告分析顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計局及各城市經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，剔除門店類及非案頭工作類行業(yè)雇員人數(shù)，截至到2018年，中國的城市辦公室工作人口大約為9500萬人，基于現(xiàn)有的城市化進程，這一數(shù)字預計到2023年將會增長至1.1億。

有前景的行業(yè)，并不意味必然盈利。時下多數(shù)共享辦公企業(yè)還處于虧損狀態(tài)，項目擴張、并購、出海等都需要資本買單，而非經(jīng)營利潤。要想維持發(fā)展，要么融資，要么求變。

在經(jīng)歷了初期的一波高歌猛進之后，共享辦公行業(yè)唱衰聲日隆。

從2018年開始，倒閉、企業(yè)裁員、租戶維權的消息不絕于耳。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，發(fā)展緩慢、處于虧損狀態(tài)、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌不到30%，正常運營狀態(tài)的共享辦公空間品牌分別占39.3%和33.6%。

在這樣的背景下，夢想加算得上為數(shù)不多的逆風上揚的共享空間品牌之一。

6月11日，夢想加領地環(huán)金空間成為亞洲首個獲得WELL認證的聯(lián)合辦公空間，其健康辦公的品質比肩目前中國十余個知名企業(yè)打造的項目；2019年以來，夢想加已在上海、杭州和南京落地7個空間,逐步實現(xiàn)長三角區(qū)域的高密度覆蓋，在全國6個城市運營40余個空間；夢想加所有成熟運營空間均達到90%以上的入駐率，其中成都6個空間平均入駐率達90%，而南京金融城空間也以半年86.1%出租率成為市場的標桿。

目前，夢想加已服務了上千個不同領域、類型的企業(yè)，每天有超過4萬名辦公者在夢想加空間開展日常工作。夢想加穩(wěn)健而不失強勁的發(fā)展態(tài)勢，成為了穩(wěn)定行業(yè)信心的一個重要因素。

（夢想加南京金融空間各類型企業(yè)工位數(shù)比例）

不過，共享辦公行業(yè)整體發(fā)展放緩已是不爭的事實。宏觀經(jīng)濟下行后，創(chuàng)業(yè)環(huán)境相對于前幾年明顯減弱，共享辦公室需求則出現(xiàn)萎縮。另外，適于共享辦公盈利的健康財務模型有待探索，傳統(tǒng)依托租金收入不足以維系正常運營。想要顛覆傳統(tǒng)辦公，走向差異化盈利模式，任重而道遠。

因受到WeWork上市事件影響，優(yōu)客工場IPO時間點一推再推，本次趕在年關向美國證券監(jiān)管機構提交招股說明書，更像是優(yōu)客工場登陸資本市場的奮力一搏。

某個角度來講，優(yōu)客工場的軌跡對于國內(nèi)共享辦公行業(yè)發(fā)展具有代表意義。過去2到3年間，國內(nèi)推行去杠桿取得成效，一定程度上造成投資環(huán)境發(fā)生改變，原先充裕的資金開始收緊，另一方面，行業(yè)發(fā)展四年，“單純燒錢擴張”階段已然過去，投資人和運營者開始注重項目盈利能力。

夢想加CEO王曉魯表示，聯(lián)合辦公是一個垂直整合辦公產(chǎn)業(yè)鏈的復雜行業(yè)，從選址、設計、營建、智能體系搭建，到銷售、運營、品牌等，對企業(yè)的綜合能力有很高的要求。可以說，聯(lián)合辦公企業(yè)想要健康發(fā)展，一定不能“偏科”，只有綜合能力才是能夠致勝的“硬”實力。

沙利文的報告指出，過去五年中國聯(lián)合辦公室市場的增長是以空間面積和工位增長為動力的物理增長，市場主要收入來自于工位的租金收入。但是服務收入在整體行業(yè)收入比例正在逐步上升，預期未來五年內(nèi)，中國聯(lián)合辦公市場的服務收入占比將會有顯著地提高。

報告分析認為，目前中國聯(lián)合辦公市場的收入主要來自于一線城市，但隨著新一線城市市場的逐漸崛起，這一比例預期將會有所下降；目前中國聯(lián)合辦公市場的主要客群依然是中小企業(yè)，但隨著大型企業(yè)對聯(lián)合辦公的接受程度越來越高，其市場貢獻份額預期將會上升。

優(yōu)客工場此次籌劃上市可以看出，共享辦公行業(yè)即將邁入新的階段。市場回歸理性后，無論是對于投資人還是經(jīng)營者，現(xiàn)金流回正將是業(yè)務重心?？梢韵胍姷氖牵斝袠I(yè)正式進入新階段時，并購重組、競爭廝殺將更加激烈。

*文中題圖及部分配圖來自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。